「供求關係」主導着產品價格的升跌，政府的樓市措施着眼於控制供應量，確實是奏效。但過去一年樓價之可以回升，控制供應並非唯一的原因，更重要的是樓價回落至一個吸引買家入市的水平，需求相應地增加。
早前收聽電台一個地產節目，某地產界業內人士不斷唱好樓市後向，多番看好但理由只得一個，就是未來3年供應量有限。無錯，未來3年新盤供應是有限，但並不等如供應不足，有限與不足是兩回事。供應有限只可令樓價不跌，供應不足才是令價格上升的原因。要知道是否不足，一定要考慮現價水平與需求情況，但此位業內人士始終避談需求情況，以及兩三年後當兩鐵上蓋物業推出之時的供應問題。

炒樓需求非實在
其實所謂供應有限或不足，只是一個相對性的比較，以現時的供應量相對於97年或者沙士前，自然是少，但是否已代表現時的樓市是「供不應求」，以及樓價一定有上升的空間呢？若純用經濟學的供求理論去解釋，隨着樓價上升，需求會減少，供應會增加，故此現時的供求情況，隨着樓價的上升，跟一年前截然不同。在一年多前當樓價仍在低位時，政府推出托市措施，大家已預期新樓供應量將會減少（這供應量不包括空置的二手樓蟹貨）。樓價因需求回升（因信心恢復）而上揚，新樓愈賣愈少，但二手舊樓就愈來愈多可以解縛，故此供應絕非不足。而所謂不足，也只是兩三年內的事情，當兩鐵物業落成後，供應量仍會持續。故此，樓價會否再升，重點在於需求。

所謂需求，若以中長線角度看，不應包括短炒的買家，因為炒家快買快賣，需求即時變成供應，並不影響中長線的供求關係。實質需求有多少，我們難以得知，但卻可以從一些經濟環境的改變，去估計今年相對於去年是傾向增加或減少；我們亦可以從薪金水平相對於價格水平來估計用家的承接力，從而推算市場的供求情況。或許有人會說，香港樓市的買家是愈升愈追貨的，此現象其實只是反映投機心態而已，因為驚樓價再升而提早入市，這等於先使未來錢，提早消耗市場的需求！故此，樓價愈升愈多人買樓之現象只在升浪初期是對的，直至樓價上升至買家也無力追價之時，需求便會減少。
要評估樓市的需求，可以從三個角度去分析，就是投資回報（Yield），供樓能力，以及人口分析。投資回報指的是租金水平，租金回報夠吸引，資金會考慮買樓收租，只要樓價不跌，投資者便會一直只買不沽。而當供樓金額與租金水平相若，租客便會傾向買樓而不租樓，需求遂增。

回報涉機會成本
但此等關係會受到息口走勢的影響，從資金角度考慮，回報是涉及機會成本的，若樓價已升，租金不變，回報率便下跌。若樓價已升30%，現時賣樓除可套現更可即時收取未來五年的租金收入，兼可將資金放在其他高息投資工具。在高息的情況下，租客在衡量供樓與租樓的比較方面也會有所改變。有關樓市的分析，下周續談。
港股方面，從近期期指高水情況估計，大市短期應會出現反彈浪，反彈阻力為13800點，可候高再部署淡倉。
沈振盈　訊滙證券董事總經理
電郵：[email protected]
作者沈振盈為證監會持牌人士