財務策劃的基本原則，是分散風險。但我們香港人，對房地產有很大的情意結，在不少人的投資組合裏、甚至乎是整個人的networth（資產淨值），房地產佔的比例很重。更有不少人可能有10元的networth，投資30元的房地產，於是房地產的投資比networth更大，以收租或個人收入去供房貸。
押注全副身家，以小博大，無可否認是有些人致富之途，但財務策劃的重點，是風險控制，是值博率的計算，亦是一而再再而三的反問：萬一……？我不明白的是，金融海嘯既然打破了很多人盲目長揸股票的迷信（AIG和花旗是很好的例子），為甚麼很多人仍對房地產有樂觀的憧憬，難道不再盲目長揸股票，就等於可以盲目長揸房地產嗎？

租金料進一步受壓

滯脹格局下，房地產隨着其他商品物價一同被炒上，在銀紙貶值的威脅下，買實物買磚頭成為趨勢。而且息口超低，用HIBOR做按揭的，息口甚至不到一厘，就算租金回報跌勢未止，付了房貸利息後，仍然有正回報，正所謂「好過擺喺銀行冇息收」。
樓價炒高以後，租金收入追不上升幅，租金回報率進一步下跌。問題是，香港的高失業率，會持續一段長時間，和過往不同，全球經濟增長動力會有一段長時間停滯不前，全球失業率，特別是靠出口轉口的香港，不會突然止升回跌。所以，可以預期租金會進一步受壓，或者起碼上升動力不強。
有說，香港漸變有錢大陸人的遊樂場，正如倫敦是俄羅斯和中東富豪的遊樂場，故足以撐起樓價租金。但不要忘記的是，大陸資金，和俄羅斯、中東在倫敦的資金一樣，可以有撤退的一日。

不排除有炒作空間

另一個問題是息口的走勢。過往二三十年，息口大幅回落，引發了大型的債市和樓市長時間的大型牛市（secularbullmarket）。如前文所言，今次救市措施和印銀紙，息口就算不立刻上升，中長線應難逃大幅上升的命運，致使債市步入熊市。樓市雖像商品市場，但和債市亦有密切的關係，故中長線而言，我覺得樓市亦存着一定的風險。
我不排除債市和樓市在短期仍有炒作的空間，亦不反對買樓自住（當然用越少按揭越好），但中長線既然風險不少，我便更看重風險分散和資產管理的重要性。
黃元山
中大全球政經碩士課程兼任講師
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