近日政府及建制派不斷吹風建議透過大灣區合作來解決香港的土地問題，包括有政團建議在大灣區興建公屋，以解決現時輪候上樓時間長達五年的情況，另外有高官建議在大灣區為香港長者提供安老院舍服務，以處理香港人口老化和宿位不足的問題。然而，這些建議皆是一廂情願，既沒有考慮財務和技術的可行性，更加沒有得到大灣區內伙伴城市的同意，隨時重蹈落馬洲河套發展的覆轍。

事實上，河套發展可以視為大灣區發展的先行先試項目，河套不但本身位於大灣區內，而且項目牽涉兩個城市在土地資源上的爭議。從過去20年港深就河套發展的爭議，我們可以預見未來大灣區發展的困難，甚至加劇矛盾。

河套發展的爭議可追溯至1997年7月1日國務院令第221號頒布河套地區自此納入香港範圍，本來港府考慮在河套設立大學城，但由於兩地政府就土地業權賠償有爭議，相持不下，一拖十年。直至2008年3月，港深決定成立「港深邊界區發展聯合專責小組」就河套發展進行研究，這次突破的關鍵其實在於改變利益分配，由從前爭議權益誰屬，賠償私人業權責任誰負，改為「共同研究、共同開發」原則。

經過三年多的談判，雙方再就河套發展達成初步協議，再次把利益分配方式調整，由「共同研究、共同開發」進一步變成「共同開發、其享成果」原則發展。2011年11月，雙方簽署《推進落馬洲河套地區共同開發工作的合作協議書》，標誌着河套發展的合作模式，但雙方就土地業權和共同開發機制仍有分歧，有待商討。

再經過五年多的談判，至2017年1月雙方正式達成全面協議，簽署《關於港深推進落馬洲河套地區共同發展的合作備忘錄》，其中有關土地業權賠償問題，雙方同意過去的收地賠償金額不作計算，另外，日後將各自負責承擔和解決任何有關「過境」土地未被納入對方行政區域範圍之前的土地權益問題或申索要求。

所謂的共同發展結果是：香港方負責所有發展河套區的費用，而發展區將命名為「港深創新及科技園」，項目的所有決策將由雙方成立的聯合專責小組共同制定，包括土地使用和收益分配等重要事項，決策必須基於「共享成果」原則進行；港方更須為深圳居住的相關人士進出河套區提供便利。

至此大家可以清楚見到簡單如河套區小小一幅87公頃的發展項目，即使有國務院令規定權益誰屬，談判仍需時長達20年，而且最終的所謂合作協議就是計算利益，由業權爭議變成共同發展，再變成共享成果（但發展成本全由港方負責）才能成事。

換言之，日後香港若想把香港的公營房屋和長者問題輸出大灣區，談判過程必然更為艱巨，因為誰都想把自己的問題踢給別人處理，伙伴城市必然會提出高昂的收費和共享成果等要求，甚至貨不對辦，索償不斷。

自河套項目上馬，政府在2018年的財政預算案已申請撥款，其中500億元投入創科單一產業，有200億元用在河套區的平整工程，根據該項目的初步開支預算（包括土地平整和相關基建設施，以及河套地區以外的基建配套設施）將逾150億元，即土地每呎開發費高達1,600元。

根據河套區的建議發展大綱圖，作高等教育、高新科技研發/文化創意產業及商業用途的最高總樓面面積將分別為720,000平方米、410,000平方米及60,000平方米 ，創科局局長楊偉雄曾指出河套區發展費需1000億元以上；如此高昂的開發和建造成本，全由港方支付，成果卻須要與深圳共享！從河套項目的發展模式看大灣區發展，一葉知秋！

【蘋果論壇網上版現已推出！除收錄《蘋果日報》論壇版的足本全文外，更開設網上論壇刊登更多讀者投稿，請瀏覽　 https://hk.appledaily.com/feature/onlineforum/ 　，投稿網上論壇可電郵到[email protected]】