投資學堂：投資REITs考慮兩因素
蘋果日報 2004/12/09 00:00
昨日談到假若在申請認購領匯（2382）後，未能獲分配到心目中想認購的股數時，另一途徑便惟有從市場直接吸納。那麼應該在甚麼水平才考慮吸納領匯？
房地產基金（REITs）在香港是新興的投資產品，但在美國，REITs最早可追溯到1960年代。據不少REITs的投資專家指出，投資REITs時要考慮兩大要點，分別為股息多少及未來股息的增幅。附圖是來自美國房地產基金協會（NAREIT）的資料，圖中可見，由1990-2003年間，美國房地產基金指數的股息率一直高於S&P500指數的股息率。同時，REITs指數的股息率，在過去13年，平均處於大約5.5-9.5厘間。當房地產基金的股息率低於5.5厘，相對上反映其股價已頗高，不太值得吸納。正如美國房地產基金專家指出，當REITs的股息低於5至5.5厘時，便不宜再追捧了。
另一個投資REITs須考慮的因素便是股息的增幅。根據NAREIT的資料，在過往多年，美國房地產基金每年的股息增幅，普遍皆可跑贏通脹！
近年剛在新加坡上市的REITs，例如CapitaMallTrust及長和系的Fortune等，它們派發的股息皆較招股時的預期為高，它們普遍從減省成本及調高租金方面入手。那麼領匯未來能否調高其派息金額？
房地產基金（REITs）在香港是新興的投資產品，但在美國，REITs最早可追溯到1960年代。據不少REITs的投資專家指出，投資REITs時要考慮兩大要點，分別為股息多少及未來股息的增幅。附圖是來自美國房地產基金協會（NAREIT）的資料，圖中可見，由1990-2003年間，美國房地產基金指數的股息率一直高於S&P500指數的股息率。同時，REITs指數的股息率，在過去13年，平均處於大約5.5-9.5厘間。當房地產基金的股息率低於5.5厘，相對上反映其股價已頗高，不太值得吸納。正如美國房地產基金專家指出，當REITs的股息低於5至5.5厘時，便不宜再追捧了。
另一個投資REITs須考慮的因素便是股息的增幅。根據NAREIT的資料，在過往多年，美國房地產基金每年的股息增幅，普遍皆可跑贏通脹！
近年剛在新加坡上市的REITs，例如CapitaMallTrust及長和系的Fortune等，它們派發的股息皆較招股時的預期為高，它們普遍從減省成本及調高租金方面入手。那麼領匯未來能否調高其派息金額？
估計領匯未來增加股息的途徑，亦會從減省成本及增加收入着手。筆者相信，領匯在減省成本方面應該問題不大，反而在增加租金收入方面，將會是一棘手問題，某程度可謂是政治風險因素。領匯的招股書顯示，以領匯持有物業的租金收入計算，在2005年大約有15.6%租約到期，2006年有26%到期，2007年有27.8%到期，2008年則有14.2%到期。簡單來講，在未來4年，領匯約有83.6%租務到期而將會續約，此乃其租約到期的高峯期。
近期官方公布的數據顯示，本港經濟正持續增長及好轉，故在未來數年租約期滿高峯期，領匯調高租金的能力「原本」極強，可是從昨日兩名公屋居民入稟高院申請禁制領匯上市一事來看，領匯日後欲增加收入時，所面對的民間壓力頗大，勢必阻礙其股息增長，而政治風險因素將會持續困擾領匯的股價。
在弱勢政府下，投資政府推出的資產，其風險實不容忽視，正如早前地產市道不景，地鐵（066）上蓋物業自主權亦被取去。領匯日後有甚麼政治風險，則要看近期取得3000多租戶支持之議員的動態。
譚紹興
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