中國國務院日前轉發《關於做好穩定住房價格工作的意見》，加強調控房地產，中國地產股急跌。華潤置地（1109）過去兩個交易日挫低11%。
■04年（12月年結），集團營業額24.09億元，大增93%；純利1.5億元，升90%，每股盈利由5.2仙增至10仙。去年銷售物業395萬方呎，增77%，總金額21.4億元，增49%。81%銷售金額來自北京，其餘來自成都。
去年政府實施宏觀調控及收緊土地政策，未帶來影響，華潤置地售樓邊際利潤率上升。內地銀行對房地產企業雖收緊信貸，華潤置地仍為銀行列為優質貸款對象。
■由業績報告銷售樓宇的統計數字計算，華潤置地去年銷售北京住房，呎價是662元，成都是305元。

「5年計劃」

■05年，估計集團銷售樓宇面積可達440萬方呎，增11%，邊際利潤率可能稍降。去年盈利中，有5873萬元來自「持有其他投資之未變現收益」，05年同類盈利來源估計下降。04年底，華潤置地持有無上市「證券投資」3.14億元，及國內上市股票2.26億元，估計今年環境有欠理想。
05年盈利預測與04年相比變化不大。現價1.27元，往績與預期PE都是12.7倍。
■華潤系統的上市公司，喜歡訂下「5年計劃」。華潤置地的目標是要在5年後將每年營業額提高到80億元（去年24.09億元），及淨資產回報率提高到雙位數字。
去年底，華潤置地的淨資產（股東資金）40.89億元，回報率為3.7%，若提高到雙位數字（不少於10%）的目標達到，5年後每年盈利須逾4.09億元（每股盈利0.27元），較04年大增1.7倍。5年之後，已是北京奧運曲終人散兩年之後的事。
■04年底，每股帳面NAV2.72元，股價折讓53%。北京北辰（588）的折讓率為39%。以NAV角度而言，華潤置地吸引力勝北辰。
華潤置地借貸淨額22.14億元，淨借貸比率雖達54%，以其背景尚可接受。
●華潤置地有高NAV支持，但形勢不利仍會考驗低位。可候1.10-1.16元（去年10月及12月低位）吸納。奧運08年在北京舉行，間歇會有「奧運概念」刺激，但若炒得太早太激，可能只會船過水無痕。
何車