現時400萬元樓買少見少，不少是4﹑50年樓齡的舊樓，或是偏遠地區的居屋或公屋單位，幸運少少可能已補地價。大家都明白買400萬物業，目的只有一個，就是想申請9成按揭，作為上車踏腳石。

9成按揭中，有6成來銀行借貸，其餘來自按揭保險公司，除了是首置客外供款也不可超過入息45%。另一個問題就是按保公司的估價較為保守，透過旗下測量師行進行估價時，並取最低價者為先。

相比之下銀行估價較進取，部份銀行為爭客仔，也有不明文規定，即使銀行估價不足，也可以透過簽定臨時買賣合約，提高估價，從而借足九成按揭。曾有朋友買400萬元樓，銀行估價380萬元，當時的地產經紀及銀行職員指，只要入息穩定，簽訂臨約，就可以當作拉高估價的工具，將估價拉高至400萬元，借足九成問題不大。

可是問題就來了，9成按揭需要經按保公司審查，若按保公司估價是380萬元﹑或是低於380萬元，意味著買家需要填補中間的差額20萬元，甚至更多。

究竟借9成上車，有何方法預防撻訂？按保公司指，買家在簽臨約前，可以透過銀行向按保公司申請預批，從而知道按保公司的估價，但部份銀行是沒有預批服務，例如中銀。

整個預批時間需時最少14天，業主不可能等你14天才賣給你，若買家焗住簽臨約，可是簽訂臨約，一般14天後，就要付樓價一成訂金，問題來了，預批結果未出，已付40萬元首期，屆時失預算要撻訂，除了損失40萬首期外，還有代理佣金除了自己的1%，還要代業主支付1%，合共8萬元，若涉及其他費用，如業主方的律師費等，也要由撻訂一方來支付。

若不幸遇上麻煩業主，或會被追討買家悔約所招致之損失，例如物業再行售予他人之買賣差額。

記者：吳美茸