上半年內地持續收緊房地產相關融資，但綜合中期業績數據，大多數內房融資成本保持穩定，借貸利率對比去年波幅主要介乎25點子之內，惟個別負面消息較多、槓桿比率居高不下的內房如恒大（3333）及富力（2777）融資利率則分別急升44及74個點子。

據億翰智庫數據顯示，上半年30間上市內房平均融資利率5.78%，較去年年底輕微上升0.08個百份點，當中房地產公司的規模及背景對融資成本有直接影響。年銷售額千億以上的房地產公司平均融資成本5.2%，例如華潤置地（1109）、碧桂園（2007）及龍湖（960）等期內平均借貸利率波幅僅數個點子，而銷售額介乎600至1,000億的公司平均融資利率則為6.5%。

同時擁有國企和央企背景的內房在融資上亦有優勢，例如央企中化旗下中國金茂（817）的平均融資成本由去年5.11%下降15點子至4.96%；廣東省國資委旗下的越秀地產（123）亦將平均借貸利率由去年4.82%壓至今年上半年4.76%。

但個別內房融資成本升幅顯著，恒大上半年增加1,400億元人民幣借款，令總借貸達到8,132億元，屬中國非金融業企業之冠；其融資成本亦拾級而上，由2018全年8.18%遞增至2019年中期平均實際年利率8.62%，上升44點子。據彭博早前統計內房年內發行的68隻美元債，平均利率7.9%，而恒大今年四月份發行7億美元五年期息率達10.5%。

富力的融資利率升幅更加明顯，整體融資實際利率由去年5.74%上升74點子至今年上半年6.48%，同時負債比率由去年底184.1%上升34.9個百分點至219%。另外，雅居樂（3383）借貸的加權平均利率亦由由去年底6.49%上升57點子至7.06%。

年初至今內房的各項融資渠道相繼被收緊，包括加強監管信託、要求房企發境外債只能用於再融資及收緊房地產開發貸規模等。融創（1918）主席孫宏斌早前於中期業績會上形容，宏觀調控由需求管理轉為在融資方面發力，藉住限制資金流入地產市場管理地價走勢，預期下半年將繼續嚴控房地產融資。

有內房分析師預期，整體內房融資成本下半年會維持平穩，即使政策上繼續嚴控規模，但「唔係要收水收死內房」，相信地產商會透過改善債務結構保持於合理水平，只有個別公司因為高負債而比較難取得低成本的銀行貸款，令其往後的融資成本趨升。另外，他指融資成本變化未會即時體現，投資者短線仍較關注各間內房物業銷售情況。

至於離岸人民幣滙價早前曾經跌至逼7.2關口，引起市場關注內房美元債務情況。目前各間內房外幣債佔比相差甚遠，比重介乎約兩成到超過五成，同時普遍對沖規模不大，甚或沒有進行對沖。分析認為內房普遍以「新債冚舊債」形式償遠美元票據，而外幣債的利息成本相信對內房現金流影響有限。

截至今年六月底，世茂（813）由美元及港幣組成的外幣債佔總借款比例近57%，當中只有約5%透過金融工具對沖滙率波動，而管理層認為在港的三個項目的銷售及營運能夠對沖六成的外滙風險。正榮地產（6158）亦有意採取同一策略，其美元債佔比由去年底11%升至今年六月底24%，目前未有進行外滙對沖，管理層指港購置投資物業是外滙對沖的方法之一。

禹洲地產（1628）的美元及港元債比重同樣錄得顯著增加，由去年底38%上升至今年中49%，公司首席財務官邱于賡早前解釋主要是境內外融資環境差異令境外債比重略高於理想指標，若然人民幣的波幅擴大可以做更多對沖。至於境外債佔比較低的內房則多數表示無意調整外幣借貸比例，又或者加大對沖，例如境外債佔30%時代中國（1233）。

有內房分析師指，普遍內房管理層對人民幣滙率波動不感擔憂，「依家唔會無喇喇拎人民幣還美金」，而是普遍發美元新債償還舊債，所以滙率波動主要屬帳面虧損，而相對之下，滙率走勢對利息金額影響有限。同時內房普遍亦無意欲於現階段大幅調低美元債佔比，「依家做咪即係對賭，大家都觀察吓先」。

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