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觀宏度微:內房股有隱憂 - 曾永堅

蘋果日報 2008/12/10 00:00


內房股股價經連日反彈後,昨日普遍呈回吐壓力,支持該板塊造好的因素如下:(一)人行早前大幅減息108基點及政府引導銀行借貸政策,有利首次置業人士進場;(二)全國主要城市的住房價格由年初至今已錄得一定程度的調整;(三)市場一般相信內地利率仍有較大的下調空間。
根據昨日《南華早報》的報道,11月份中國樓市重災區的深圳市,新住房成交較10月份大幅增加10%,二手房交投亦比對10月上升30%,其他主要城市如北京及上海,亦分別錄得64%及36%的新住房銷售增長,內地樓市成交回升,除受惠上述因素外,亦因為市場憧憬政府將會持續推出支撐樓市的措施。
各式各樣的相關預期,近日不脛而走,亦是幫助推動內房股反彈的主因之一。此外,借貸利率下降及預期利率還會進一步被降低的因素,更成為支持負債較高的內房股,其價格表現勝同儕的誘因。不過,市場參與者特別是短線一族,要留意的是,在凡此種種利好因素中的糖衣陷阱!
實際上,內地不少發展商面對槓桿過高的根本問題,始終會抑制樓市的整體表現。按照08上半年的財務資料,香港上市的內房股中,有9家淨負債比率超過50%,當中4家超過90%,這些皆是集資能力比較強的發展商,但內地房地產市場存在大量沒有上市的參與者,面對銀行轉趨審慎借貸的環境,縱使利率下調有助紓緩它們的財務壓力,但面對高負債比率,在再融資不易的境況下,便只有趁樓市轉趨活躍的時候,爭相割價求售手上樓盤,以盡快套現。
由於刻下市場對住房價格的變化極度敏感,因此發展商爭相減價套現的行動,很容易形成樓價未來仍有下跌空間的心理,這一預期因素最終反過來抑制樓市小陽春。
故此,對於財務實力欠佳的內房股如富力地產(2777)及綠城中國(3900),筆者建議趁反彈沽出。

作者曾永堅為證監會持牌人士
電郵:mailto:[email protected]