8個月的肺炎疫情改變世界，零售及飲食業飽受衝擊。曾到英國牛津「浸鹹水」的Henry，是不折不扣的香港仔，兩年前睇中兒時成長的九龍城區中藥舖位，斥過百萬活化成中西合璧咖啡店，卻遇上世紀疫症，原本搞晚市的大計被迫擱置，為在疫情求存將部份資源投放網上外賣曲奇餅。雖然金管局突然在工商舖市場「減辣」救市，但經濟學畢業的Henry認為，環球經濟轉型，租金下滑令舖位不值錢，未因減辣而打算買舖投資。投資者林一鳴認為減辣措施無助舖市。

正當香港掀起巨大的移民熱潮之際，在九龍城區長大的Henry，曾到英國牛津大學讀經濟系，卻因為喜愛香港的人情味，畢業後沒有留在外地落地生根，而選擇回流香港。在自己成長的九龍城區，他看中了區內早於1932年落成，開業達88年的中藥老舖大和堂，3年前中醫生意結束，他忽發奇想租入舖位搞咖啡店生意，「中藥舖好古色古香，當時諗百子櫃前嘅吧枱，其實用嚟做咖啡吧都得。」

業主非常欣賞活化大和堂的想法，將舖位平租予Henry。Henry坦言，雖然業主8折平租，但因為要「錫住」每件古董，翻新及活化老舖的成本比在吉舖開業更大，加上大和堂店舖原本非做食肆，需要另做適合廚房用的基建。

今年疫情來襲，咖啡店生意額大跌，對比大商場連鎖店，曾任職發展商租務部的Henry認為，地舖勝在有「性格」，「最初擔心人流唔夠，但睇中呢度做三代中醫，百子櫃都百年歷史，贏在人情味同集體回憶。」Henry認為，疫市下小店或比連鎖快餐店容易生存，「集團連鎖店開喺旺區，一間舖位成二三千呎。經濟好嗰時，佢哋賺多好多，而家跌市，反而我哋影響冇佢哋咁嚴重。」

過去8個月來，食肆老闆與香港人一樣，經歷過多項政策變化，限聚令時鬆時緊，人數時放時收，各大食店都要配合。

在訪問前一天，政府剛宣佈放寬工商舖按揭成數上限至五成以救活市道，Henry認為，「而家零售業大跌，好多商舖都丟空，傳統行業如銀行、地產同零售呢啲old economy冇新經濟咁活躍，就算我哋呢啲小店都轉型用online做生意。」實體店繼續營運賣咖啡，同步攻網上生意賣曲奇，網店範圍逐步蔓延至食肆層面。

Henry指政府因疫情收緊限聚令之後，大和堂生意起碼減少近半。原本今年4月已打算開拓晚市，並已招聘人手及研究晚餐菜式，結果政府宣佈食肆要暫停供應晚市堂食，發現大和堂晚市生意額不足，惟有擱置計劃。「我哋參與咗『保就業計劃』，幫補到少少。同埋都唔想炒咗啲員工，於是將資源轉做曲奇餅。」他指，餐廳推出曲奇餅外賣，並放在外賣平台上出售，令客源拓展至香港其他地區，嘗試在逆境下尋出路。

雖然舖市低迷，舖位價格下跌，造就不少生意人伺機買舖機會，不過，Henry就認為，現時租金下跌，商舖變得不值錢，所以未有打算買舖投資又或者擴充大和堂生意。若然要擴充業務，他認為要在其他地區找到合適的同類型特色地舖亦不容易。

部份本土小店參與黃色經濟圈，互相宣傳幫忙，Henry認為，黃圈等同大集團的「loyalty program」，「只不過換取嘅唔係積分，而係窩心嘅感覺，就好似兄弟互相幫忙咁，我覺得work呀。」他認為，無論小店或大集團，都在疫市各出其謀搵生計，香港人自救精神可見一斑。

資深投資者林一鳴指，將工商舖按揭上限放寬，對舖市根本毫無幫助，商舖根本難以敘造四五成的按揭。林一鳴解釋，銀行計算商舖按揭得方法，是透過計算商舖可能獲得收入，並取數值四成作為供款能力，並以此逆向計算出按揭成數。

以一個新近位於北角堡壘街成交的地舖為例。店舖建築面積2,000方呎，以2,300萬元成交。假如要取得5成按揭，工商舖一般還款年期為20年，就算年利率低至2.5厘，每月還款額都要逾5萬元。即是該店舖月租要逾13萬元，其中四成才會有逾5萬元還款額。但該區普遍呎租只是35至40元，根本難以加租至逾10萬元，更遑論13萬元。

因此，林一鳴認為住宅與工商舖情況根本不可混為一談，提高住宅按揭成數有效，根本不等同於對舖市有用，若然市民根本無法從政策放寬，獲得更多資金買賣，舖市又何談復甦？除非減辣措施為放寬印花稅稅率，由最高的8.5%降至4.25%。

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