香港社會形勢過去一年異常動盪，本月初「港版國安法」刊憲後，港人移民聲音四起，充斥着樓市下跌預期，惟現實是樓價未有下行迹象。

「唔講政見，只講對樓市影響，好多機構客覺得《國安法》係幫到個樓市。」花旗集團中國香港地產研究主管楊海全（Ken Yeung）接受本報專訪時預料，樓價下半年有5%至10%升幅，當中1,000萬元以下將會跑贏大市。

楊海全為2011年起連續10屆《機構投資者》亞洲地產研究冠軍隊伍成員，他談到機構投資者曾與他分享對立法後香港樓價的看法，亦解釋了地產股未有顯著沽壓原因，「佢哋思維係社會太亂，對於物業呢類要供30年的長線資產係有影響，所以法律收緊對佢哋嚟講不是壞事......客人都有政見，但呢樣嘢係客觀。」

而他近日參與花旗私人銀行一些高資產淨值人士活動時，亦觀察到機構投資者以外，本地有錢人想法則略有改變，「佢哋唔會沽香港樓，但亦未必再將所有雞蛋放落同一個籃（香港）度，新錢想風險分散；另一樣嘢係以往好多財技，例如『甩名』借人頭，都已經用盡晒，好難再用。」

以往樓市是典型資本社會縮影，貧者越貧，富者越富。楊海全亦指出金融海嘯後美國聯儲局推出量化寬鬆「係幫有錢人」，「銀行願意借錢畀佢哋，佢哋就不停儲樓，每年都執啲，形成牛市……今次量寬有錢人唔玩，香港冇咁有錢嘅人亦都可以受惠，政府亦會幫啲冇樓嘅人上車。」

出走人數或上升 惟難重演90年代移民潮

不過他亦未有排除短線憂慮，例如資金流走、港人移民、美國潛在制裁措施、社會事件再反彈等因素，當中移民是樓市一大顧慮。楊海全相信離開香港人數會上升，但未至於有重大影響，原因是今天與90年代移民潮背景有差異。

「翻查數據，1990至1994年，平均每年有6萬人移民，都係去加拿大開餐館；但當年中國經濟好細，依家國內經濟好大，兼且去到外國有工種差異，香港人諗法會唔同。」他又指出，只要香港仍然是唯一中國對外窗口，「有人走就會有人嚟」。

撇除《國安法》因素，花旗研究部認為本港樓價上升有七大原因（見表），最新加入美國聯儲局將聯邦基金利率減至零息以及無限量化寬鬆的影響，導致本港拆息下跌，吸引用家及投資者入市；另外近日政府保就業及福利政策亦有助穩定樓價。

而令樓價潛在上升的芸芸催化劑當中，俗稱「林鄭Plan」的按揭保險成數放寬影響力最大，致香港人買樓能力大幅提升；惟社會事件及意想不到的疫情成為樓價上升無限的overhang（阻礙），令這個利好因素尚未反映。

「林鄭Plan」效應延遲 料增20萬潛在買家

楊海全形容當所有「noise」（噪音）一過，即疫情受控、社會穩定，「林鄭Plan」放寬按揭成數效應將會奏效，月入6萬元以上的逾50萬個家庭有能力買樓，再計及冇樓人士比例35%，潛在近20萬買家將會入市，「成交將會放量，樓市就會返嚟。」料最終香港有樓家庭比例，由目前51%升至75%。

「林鄭Plan」容許1,000萬元以下住宅可借8成至9成按揭，以上維持最高5成按揭，樓市將會處兩極化——1,000萬元以下物業成交旺，業主賺錢賣樓後，或獲得500萬至700萬元資金，在5成按揭上限為前提下，需求或溢出至1,000萬至1,500萬元物業。

至於1,500萬元以上物業交投料相對淡靜，俗稱「納米樓」的200呎以下小型單位他亦不看好，原因是租客選擇太多，而這類單位居住環境並不理想，租客流失率亦高。他預計未來半年，1,000萬元以下單位或升10%，1,000萬至1,500萬元升5%，納米樓及2,000萬元以上豪宅則較疲弱。

新世界大圍站料2萬呎 「沙田友餓咗好耐」

選股方面，楊海全看好住宅及潛在零售反彈概念的地產股，當中最看好新世界（017），其中一個最重大股價催化劑，為大圍站項目將會預售。

他預計，大圍站首批最平單位或以每平方呎1.8萬元開售，第二批則會每呎2萬元以上，認為這個地產項目將會是近年最矚目。他形容以往新盤集中於白石角、掃管笏、啟德等，「食滯咗，供應太多」，僅消化力極強的將軍澳是例外；而沙田則「餓咗好耐」，對上較有規模的已經是溱岸8號；大圍名城又較多3房至4房單位，今次大圍站推1房至2房，料當地分支家庭需求大，套現額料逾330億元。

至於潛在新盤供應主打高檔樓的，例如信置（083）、嘉里（683）、長實（1113）等難捕捉港樓今輪升幅帶來的優勢。曾經是最炙手可熱的本港房地產股領展（823），因應疫情拖累股價跌至低位，一度看好這隻REITs（房託）增長前景的楊海全不感樂觀，估計未來業務增長僅維持低單位數，相信爆炸性增長階段已過去。

零售地產股方面，他認為未來疫情受控後，將有短周期反彈。而他亦推薦近年主打內地高檔商場的恒隆（101），業務收入超逾50%，相較太古地產（1972）、九倉（004）遠為高，「內地近年積極擴內需，減稅降費，但冇一隻股票反映這個政策，奢侈品牌未有分拆亞洲業務，冇得炒，得恒隆有在岸奢侈品消費擴張嘅概念。」預計未來2至3年內地消費結構性轉型下，具有投資潛力。

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