施政報告|撤銷非住宅物業雙倍印花稅 業界料成交增半 住宅辣招維持
【新增內容】特首林鄭月娥今早於立法會宣讀新一份施政報告,精簡行政程序方面,政府會特別着力精簡土地發展管制和審批程序,以及加快較大規模的私人住宅用地規劃地契修訂和其他發展申請的審批流程。
她又指出,過去一年,為協助減輕企業的財政負擔和支援企業取得商業貸款,政府先後推出九成信貸擔保產品和百分百特別擔保產品,不少銀行亦在金融管理局支持下提供延遲償還本金安排。多位議員提出政府應撤銷非住宅物業雙倍從價印花稅措施,利便企業出售非住宅物業套現,應付因經濟不景而出現的財政問題。
由於受經濟下行及疫情不明朗等因素影響,過去一段時間非住宅物業的售價及需求均已顯著回落,政府認為現時是適當時候撤銷非住宅物業雙倍從價印花稅。為使有需要的業主即時受惠,行政會議今早已通過修訂《印花稅條例》,而她亦行使法定權力,以公共收入保障令讓撤銷非住宅物業雙倍從價印花稅由明天(11月26日)起生效。
新一份施政報告中,政府落實提出撤銷非住宅物業「雙辣招」,有業界人士指,預料相關物業成交可迎來「大反彈」,其中商舖成交明年更可升最多五成。
政府消息人士指出,非住宅物業價格較2018年至2019年高峯期累跌13%至19%,今年上半年寫字樓、分層工廈及零售商舖分別錄270、480及790宗成交,整體交投量較政府2013年2月出招前跌大約80%,第三季非住宅物業交投亦不活躍,撤辣是回應市場訴求。
他續指出,自2013年2月初加辣後,其後5年稅收介乎51億元至140億元不等,今次政府撤辣,交易量不變的情況下,估計稅收會減少一半,若因措施帶動成交量上升,稅收則會相應增加。
為打擊「炒風」,政府自2013年2月推出工商物業雙倍印花稅,相關成交宗數及金額隨即懸崖式下挫。盛滙商舖基金創辦人李根興認為,政府是次撤銷工商物業「雙辣招」,將可帶動舖市整體舖市成交量勁升五成,商舖價格亦可升最多兩成,其中以民生區價格低於3,000萬元的細碼舖作主導,惟核心區商舖則僅「止跌」,平穩發展。李根興續指,其商舖基金仍然維持今年底前再購入6,000萬元的舖位,至於明年則目標購入價值5億元的商舖,較今年全年目標購入2.5億元,增加一倍。
資深投資者蔡志忠表示,政府撤銷非住宅物業雙倍印花稅屬利好消息,惟消息早前已盛傳多時,市場亦已消化相關利好因素,相信正式公佈的刺激作用不會特別大,預料中細價舖位價格明年上半年可升約5%,惟大額物業則需視乎整體經濟情況而定。
對於政府未有如市場預期,放寬2,000萬元以下住宅物業按揭成數至八成,蔡志忠指「係有少少失望」,並認為相關政策才能有助刺激大市:「近期一、二手成交多咗,係因為往年基數太低,所以睇落好暢旺;要放寬按保先真正幫到市民置業。」
中大會計學院高級講師李兆波指出,即使非住宅撤辣招,商舖升幅亦有限,「而家係最低位,要買當然會升,但係咪升得返疫情前嘅天價呢?我相信唔會,首先未通關,未有遊客,其次係大家都work from home,未來都會繼續咁做,網購又越來越盛行。」不過他認為細舖會有一定升幅,大舖則比較難。
中原(工商舖)董事總經理潘志明認為,撤銷雙倍印花稅可帶動2,000萬元或以下的細價工商舖物業成交,有助吸引以往鮮有入市工商舖的買家進場成生力軍,短期內相關交投量可增加最多三成。潘續指,目前疫情反覆,加上社會及政治欠穩,相信大額成交將以買賣公司為主,未必有效刺激大批資金流入。
此外,美聯工商舖行政總裁黃漢成表示,集團上月已公開呼籲政府應為工商舖拆牆鬆綁,以刺激市場交投,而政府現落實撤銷「雙辣」是果斷回應業界訴求,相信有關措施讓有助商家套現周轉。
數據顯示,去年開始,工商舖買賣已見下調,2019年全年工商舖買賣錄4,672宗,已較2018年錄9,330宗下跌,銳跌50%。今年以來,截止首10個月工商舖買賣僅錄3,384宗,較去年4,672宗相差28%,隨著工商舖撤辣,措施明日生效,料有助交投回升。
政府會繼續留意非住宅物業的市場情況,在有需要時會再次採取合適措施,以確保市場的平穩發展。她強調,在現時房屋供應緊絀的情況下,住宅物業價格仍處於一般市民難以負擔的水平,政府並無計劃調整住宅物業的各項印花稅安排。
政府現公佈按稍後運輸及房屋局發表的2020年《長遠房屋策略》報告,已全數覓得興建31.6萬個公營房屋單位的330公頃土地,可以滿足未來十年(即2021/22至2030/31年)約30.1萬個公營房屋單位的需求,供應主要來自東涌填海、古洞北╱粉嶺北和洪水橋╱厦村等新發展區的農地和棕地、多幅改劃作公營房屋的用地、九幅分別位於啟德和安達臣道石礦場改撥為發展公營房屋的用地、粉嶺高爾夫球場部分用地,以及多幅完成檢視具房屋發展潛力的棕地羣。
特首林鄭月娥出席施政報告記者會時表示,政府收回土地條例是尚方寶劍,只要乎合公眾利益可以讓政府收回土地,但在收回土地之前需要進行規劃,但「遠水及近火」都重要,政府於三年內提供15,000個公營房屋,明年中會提供現金津貼。
她又指出,政府於過去10年提供30萬1000個單位,並形容政府房屋政策是「達標」,未來10至15年目標提供10萬個單位,主要來自新界此及西北。
下一年度的「綠置居」約4,700個單位將於明年分期出售,當中首批約2,100個單位預計於明年5月推出。房委會現正進行準備工作,將至今已回收的700多個單位與下一期「綠置居」一併推售。
另外,市建局已決定將「煥然懿居」毗鄰的重建項目訂為另一個「首置」項目,估計可在2024年推出約260個單位。
房委會轄下策劃小組委員會已決定於2022年年底清空石籬中轉屋,把用地作公營房屋發展,估計可於2028年完成重建。如獲放寬有關規劃限制,預計可提供約1,600個單位。
就去年《施政報告》提出研究重建房委會旗下6個工廠大廈為公營房屋,房委會的初步研究結果顯示,其中3幅用地可用作發展公營房屋。房委會預計於2021年第一季完成所需研究,隨後會根據《城市規劃條例》進行改劃土地程序,估計可於2031年提供合共超過3,000個公營房屋單位。
平民屋宇有限公司已與市建局達成合作推展大坑西邨重建計劃的意向。根據雙方的初步估算,重建後的大坑西邨項目可提供超過3,300個單位,較現時的1,600個單位增加約一倍。
在運房局過渡性房屋專責小組的推動統籌下,連同正深入研議的3,400個單位,未來3年內可提供13,200個單位的土地,距離15,000個單位的承諾差12%。政府建議向相關資助計劃額外注資33億元,令政府總承擔金額增至83億元,至今已批出超過22億元資助。
疫情之下,政府會實施先導計劃,資助非政府組織租用合適和入住率偏低的酒店和賓館單位作過渡性房屋用途。運房局計劃向「關愛基金」申請資助推行先導計劃,務求短時間內推出,以增加過渡性房屋的供應。
政府會加緊落實北環線鐵路項目,配合古洞北新發展區公營房屋入伙。政府至今在沿線附近物色總面積約90公頃(相當於四個太古城)的房屋用地並陸續進行研究,當中包括新田/落馬洲樞紐,若落實北環線,可帶來超過7萬個房屋單位。
政府已就港鐵小蠔灣車廠用地上蓋發展制訂了分區計劃大綱圖,根據最新評估中長期可提供約2萬個單位,當中約一半會是資助出售房屋單位。
收回3個位於茶果嶺、牛池灣和竹園聯合村的市區寮屋區,房協將負責執行這3個項目。政府爭取明年上半年陸續展開土地改劃工作。如過程順利,2025年可分階段進行地盤平整和基建工程,3個項目預計合共帶來6,300個公營房屋單位。
政府已於今年5月推出為期3年的「土地共享先導計劃」,並正與有興趣的土地擁有人作初步探討。另外,發展局已按去年《施政報告》提出,檢視已規劃作高密度房屋發展而未有確切發展計劃的私人土地,評估當中哪些適合作公營房屋發展,預計於今年年底前完成這項工作。發展局將會成立「項目促進辦事處」,負責跟進較大規模的私人住宅用地規劃地契修訂和其他發展審批申請直至項目正式動工,協調各個參與審批項目的部門加快審批流程,並協助解決爭議,包括及早把未能解決的事項提交高層尋求指示。
此外,城市規劃委員會至今已批出超過30項重建工廈申請,可望提供約60萬平方米新的商用或工業樓面,而土地業權人亦已陸續向地政總署提出契約修訂申請。為加快有關工作,發展局會推行一項「標準金額」徵收補價的先導計劃,發展局正聯同地政總署制定新計劃的詳情,目標是於2021年年初推出。
各界關注的「明日大嶼」計劃方面,政府表示將會努力爭取盡快開展有關研究,積極探討創新的融資方案。
為加快土地發展程序,由發展局及其轄下規劃署、地政總署和屋宇署組成的「精簡發展管制督導小組」(督導小組),至今經諮詢業界後已推出有關建築物高度限制、園景要求、綠化上蓋面積等七項精簡措施,亦會在未來數月推出有關總樓面面積計算等措施。
「起動九龍東」計劃下,觀塘、九龍灣及啟德一帶商業總樓面面積增加七成至現時的290萬平方米,兩年內更會增至約350萬平方米。
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