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反映二手樓價的中原城市領先指數CCL，結束連升19周強勢，最新按周跌0.48%。中原指，並不是樓市轉勢向下的訊號，相信樓市進入反覆期。樓市升跌，其中一個關鍵是資金成本，自09年美國量化寬鬆令港美進入超低息時代，平息供樓的蜜月期，亦隨加息周期加快而消失。

聯繫滙率機制下，香港不具備自行決定利率政策的條件。港元與美元掛鈎，資金流的影響體現在利率上，而非滙率。理論上，港美利率水平相若，中短期內或受多種因素影響，惟長期而言，不可能出現大偏差。

量度港元與美元息差，一個月HIBOR(港元同業拆息)與LIBOR(倫敦同業拆息)是最客觀的指標。由2000年至今，一個月HIBOR與LIBOR在大部分時間內，港美息率方向保持一致，不過美國自2015年12月加息後，美息高於港息的幅度，已由0.2厘水平，擴闊至近月0.8厘水平。一個月HIBOR目前約徘徊0.44厘，同期LIBOR已走高至1.22厘範圍，純以息差水平，是09年以來差距最大。

香港之所以毋須跟美國加息，賴以停泊在銀行同業市場逾二千億元的資金未有流走，令銀行水浸環境下，拆息維持低水平。不過，當美息持續高低港息，套息交易亦隨之而來。最新一個例子，永隆銀行剛調升一年期美元定期存款利率至2厘，起存金額為5萬美元，即實收利息1,000美元，同樣是永隆一年期港元定期存款利率有1.2厘，兩者息差約0.8厘，與現時港元、美元拆息差距相若，因此這無疑成為存戶轉投手中港元至美元存款的最大誘因。

港滙轉弱，跌至7.8水平「強弱分水嶺」，以至HIBOR由低位0.35厘俏俏升至0.45厘，某程度都反映資金流向出現逆轉狀況。基於兩地拆息分久必合，未來只會出現兩個情況，一是美息下跌，港拆息低位徘徊，在美國已開腔漸進加息，甚至打開口牌年內「縮表」的形勢下，似乎另一個情況(港拆息抽上，追回美息)的機會更大。

回歸廿年，很多專家學者都讚揚聯滙是香港賴以成功支柱，不能改變。或者大家要面對一個現實，加息對一個國家/地區而言不是壞事，某程度亦反映當國經濟升溫，但聯繫滙率下，美國經濟強，有加息條件，如不幸本港受到外來狙擊，以至中國因素轉弱，經濟轉弱卻要勉強加息，對經濟以至股樓的打擊，會是相當沉重的。

97-98年港元HIBOR長期較LIBOR高於2厘以上，金融危機期間，更加高於十厘以上，這是行政干預令HIBOR大幅抽高，而代價就是股樓重傷。港美息差持續擴闊，大量套息交易定令資金撤港流向美金，銀行體系的資金流走，隨之而來便是拆息急升，銀行也相應調升最優惠利率。

最後補充一句，主要銀行承做的最新樓按息：無論H+1.4或者P-2.75厘，其實只是目前數字。當銀行發現計唔到數、賺少了，而短期內無法加(P或者H)息，最大可能，是改變遊戲方法，將新按息財仔化，將來的按息，隨時是H+2.0或者P-1厘等花款，而這個情況，實際上已經出現於新盤發展商自家財仔樓盤PLAN身上。

股榮

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