今年疫情衝擊全球經濟，具防守性的物管板塊成功彈起，掀起房企分拆物管上市熱潮，多隻物管股年內升幅逾倍，惟自8月業績潮過後，整個板塊開始回調，部份股份已急插四至六成，而新上市表現亦未如理想，甚至破發收場。分析認為，物管股仍有增長空間，不過炒作空間未如以往，料短期內難有大幅度反彈。

物業管理行業在中國相當分散，憧憬不斷併購成為市場王者，配合崛起的服務業需求，是物管股過往股價節節上升的故事。武漢肺炎疫情爆發帶動社區服務需求，令資金紛紛流入物管板塊，估值炒上，平均市盈率達逾60倍。

炒風過後，市場開始憂慮估值過高，兼且併購交易頻繁搶高項目估值，再加上配股消息等等，導致多間物管股大幅插水。

本報統計市值較大的16間物管股，平均較高位跌幅達38.7%，更有5間股價劈逾五成，包括中奧到家（1538）跌58%、佳兆業美好（2168）跌53%、中海物業（2669）跌52%，藍光嘉寶（2606）及銀城生活（1922）跌50%。

在物管板塊普遍回落之時，抗跌力較強的包括龍頭永升生活服務（1995），較高位跌幅13%；碧桂園服務（6098）跌16%；主打商業物管的寶龍商業（9909）則跌18%。大摩昨日發表報告亦首選永升及碧桂園服務兩隻股份，料高盈利增長將助龍頭物管企於明年繼續跑贏大市，其中併購將成最大增長動力，又料非住宅市場將成為新藍海。

另一邊廂，內房分拆物管上市掀起熱潮，但股價不盡如人意。本報統計今年上市的16間物管股表現，首日掛牌變幅介乎跌26%至升28%，如11月上市的恒大物業（6666）首日掛牌破發，10月上市的第一服務（2107）及合景悠活（3913）首掛插水逾兩成，世茂服務（873）及金科服務（9666）首掛日收市價與招股價打和。

在今年上市的物管企中，有10間物管股價已跌穿招股價，大部份是蚊型物管公司，其中表現最差為第一服務，上市至今跌幅達逾55%；燁星集團（1941）及興業物聯（9916）亦跌四成，而表現最好的為本月上市華潤萬象生活（1209），上市以來股價升39%。

交銀國際董事（房地產研究）謝騏聰認為，今年物管股上市熱潮持續，主要由於疫情下物管股有避險作用，加上多間物管積極進行大型併購，對盈利有顯著升幅，掀起一陣炒風。隨著中央收緊內房融資設立「三條紅線」，更多房企透過分拆物管業務，進行融資及降債。

而近數個月物管股出現回調，主要是由於項目估值高昂，可併購目標減少，導致併購難度增加；市場對公司業績期望過高，令投資者對增長空間有所保留；加上母公司銷售增速減慢，料明年內房複合增長率跌至約20%，炒作空間未如以往，料短期內難有大幅度回升。

不過，他認為物管股仍有增長潛力，目前估值處於合理水平，料當大型物管企上市潮告一段落時，會有更多資金回籠，首選主打商業項目的寶龍商業及華潤萬象，以及涉足政府設施的碧桂園服務及時代鄰里，料明年3月物管企交出新一份業績時，或可迎來股價反彈。

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