置業人士最怕加息，皆因供樓負擔將直接加重，影響入市及換樓預算。雖然業界預期是次加息週期將會比上一次緩慢，但加息始終對供樓總開支有一定影響。不過，就算不買樓，在今天香港公屋也未必輪到香港人的境況下，大家也許要衡量三十年租樓與供樓的開支差距。

假設現時租用一個市值600萬物業，月租盛惠$16,000計，計及一個月上期、兩個月按金、相等於半個月租金的代理佣金、印花稅以及水電煤按金，合共約$60,000。假設租金每兩年上調一成，三十年後的月租就要$60,760，三十年來租金升幅約2.8倍（差估署按季租金指數過去三十年升幅3.16倍），累積支付的租金達1220萬，約等於樓價兩倍。

如選擇三十年供樓這條路，承造八成按揭的話，首期、代理佣金、印花稅、律師費與按揭保費等開支大約160萬。根據中原按揭計算機計算，假設全期三十年按息能夠幸運地維持於2.15%的水平，每月供款就是$18,104，本金佔月供比例約五成二，約360期的供款額約652萬。

假設置業後五年才開始加息，並以每三個月加息四分一厘的幅度，合共加息十二次，累計加息三厘，每月供款額就會由$18,104逐步遞增至$24,568，增幅約35.7%；本金佔月供比例將逐步下調至三成二，360期的供款額約835萬。若置業後一年就開始加息，並同樣以每三個月加息四分一厘的幅度，合共加息十二次，累計加息三厘，每月供款額就會由$18,104逐步遞增至$25,620的水平，增幅約41.5%；本金佔月供比例就會逐步下調至兩成六，360期的供款額約901萬。上述結果反映愈早加息，業主累計供款額就會愈高。

加息會降低供樓的吸引力，而且業主的開支還有三十年間的差餉地租、大廈管理費、以及大維修所需開支，這三項開支的總和隨時超過兩百萬。而業主是否選擇個人入息課稅以獲得稅務寬減（避免繳付15%物業稅），以及裝修傢俬費等支出，同樣影響開支，不能輕視。

地產小子

全球樓行 Dream House零距離
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