近來開售的新樓往往比同期二手樓貴許多，我們是不是可以得到一個結論，說新樓售價一定會高過同區二手樓？
不是的，在2002年至2003年，新樓開售價是遠低於同區二手樓價。
當樓市進入牛市期，地產商開售新盤，售價高過二手樓價，因為新樓入伙期長，提供機會給炒家炒，所以開價高過二手樓。當樓市進入熊市期，地產商考慮的是如何盡快賣掉手上的樓房，於是開出一個比同區二手樓更低的價格賣樓，以吸引買家，這些買家應該是真正的用家，地產商要大量賣樓，提供折扣價就有如一般貨品的買賣，批發價應該低過零售價一樣，在熊市時，地產商提供的是批發折扣。
現在，新樓價高是因為新樓是買來炒的，如果你是用家，有甚麼理由多付數成的錢來買新樓？除非同區二手樓已是很舊的舊樓則另當別論。
現在，房委會已決定一次過將手上的居屋貨尾賣掉，會不會打擊樓市？相信不會，因為大部份居屋只打算賣給公屋居民，要他們遷出公屋才能買居屋，真正投入傳統居屋市場者不多，相信是供不應求。
房委會的另一招是活化居屋二手買賣方法，研究提升市場彈性，例如允許分期補地價，刺激居屋居民賣出居屋到公開市場，為公開市場增加較低價格的樓房選擇。但是，賣了居屋之後，原居屋居民要住哪裏？還不是得買私人物業，這又刺激了私人物業市場，樓價怎麼會下跌？

內地樓市可能有小調整

以目前的情勢來看，唯一能導致樓價下跌的力量是加息。港元與美元掛鈎，美國聯儲局不斷地、反覆地公告天下：在好一段時間之內都不會加息，這也是為甚麼近一段日子美股能創金融海嘯後新高的理由。
倒是內地樓市，的確可能出現小調整或停滯不前，中央政府大小動作齊全，再加上不斷地出口術，的確能動搖部份想買樓的人的樂觀態度。
既然香港樓價比內地更有炒味，也許是時候買香港地產股。現在，手上最多新樓供出售的應該是長江實業（001）、新鴻基地產（016）與恒基地產（012），李嘉誠早在去年底就不斷地大手買入自己的股票。

曾淵滄　城市大學MBA課程主任