當年今日

拆息倘回升 仍錄正回報
荃灣中心放租穩賺

蘋果日報 2009/10/05 06:00


據利嘉閣數據顯示,本港50個主要屋苑的供抵過租情況,在8個月內,由4個屋苑急升7倍至32個。不過市場預期息率將會回升,利嘉閣研究部主管周滿傑表示,若實際按息升至2.5厘,供平過租的屋苑隨即減至8個。
中原地產住宅部董事總經理陳永傑指,在低息情況下,雖然租金足以抵銷供樓開支,但由於現時租樓一般都「全包」,業主需支付管理費、差餉、地租、釐印費等開支,扣除雜費後,實際落袋所餘無幾。
理財版揀選其中6個屋苑,假設以H計劃一個月H加0.8厘承造按揭,分20年攤還,9月29日一個月H為0.14厘,即實際按息0.94厘。在拆息低企下,這6個屋苑在扣除供款後,每月租金回報1079至2096元,扣除每月管理費,淨租金回報率4厘以上,其中沙田中心例子的淨租金收入僅逾400元(表1)。
一旦拆息回升,按揭供款將以鎖息上限計算,穩賺局面未必可再延續。市場現時H計劃,多以100萬元為最低貸款額要求,鎖息上限多為P(5.25厘)減2.5厘,即實際按息2.75厘。若貸款額不足100萬元,僅有少數銀行承造,如永亨及創興,但鎖息上限較高,永亨為P減2.25厘,即實際按息3厘。
假設拆息半年後回升,並高過鎖息上限,6個比較例子中,僅兩個樓盤淨收入仍為正數,金獅花園淨賺244元,荃灣中心則淨賺841元。至於其他例子,則業主要「倒貼」,其中沙田中心業主要倒貼788元(表2)。
雖然目前供抵過租,但認可財務策劃師林櫻妮表示,買家入市前需考慮息口走勢及個人供款能力。「息口不會長時間維持在低水平,一旦步入加息周期,無論自住或出租,其物業供款亦會同時提高,如果個人流動資金不充裕,對財政會構成壓力,因此供款不應超過收入三成。」
林櫻妮認為業主不應有收租冚供款想法,「如不幸遇上租霸,出現拖租、欠租等情況,會影響個人供款計劃。」她指租霸一般都較爽快,即使業主有無理要求,亦會全單接收,雖然地產代理一般有租霸紀錄,但建議揀選租客時,應以職業及收入穩定的租客為先。

大型屋苑 受租客歡迎

中原地產研究部聯席董事黃良昇指出,要成為搶手租盤,需具備以下兩個條件,分別是位處地鐵沿線及屬大型屋苑。他指出,市場上一些交通方便的租盤,如位處九龍站、美孚新邨及太古城等地鐵上蓋或沿線,通常都會較搶手和受租客歡迎。至於一些大型屋苑,則因其配套設施較齊備,屋苑管理亦較好,成為不少租客的心水選擇。