不論疫情以至社會運動，每當社會及經濟等出現動盪時，商舖市場首當其衝，防守力較弱，特別是「劏場」成為重災區，成交蝕讓動輒80至90%。以尖東著名「劏場」首都廣場為例，最新有2樓舖位以24.5萬元易手，較2013年買入價378.3萬元，賬面足足蝕約353.8萬元，持貨7年勁蝕93.5%離場。其實有沒有想過，原來是整個區域運勢轉變，而且涉及風水問題，不如等筆者一一拆解。

首都廣場是百樂酒店的附屬商場，前身為DNA至潮百貨店，2010年開幕時，嘗試定位成一個主打年輕人的商場，曾經設有咖啡店和格仔舖，路線有點像當年在旺角的潮流特區和瓊華中心。到2013年，DNA至潮百貨店轉售予「劏場大王」尹柏權，場內租戶租約提早完結，大呻血本無歸。商場後來易名為首都廣場，劏成近700間面積極小的商店拆售，開售時更提供首兩年5厘租金回報保證，結果和很多劏場一樣，因管理不善而十室九空。店舖面積太小，就算僅有的租戶亦經營困難，除了1樓稍有人流外，2樓及3樓已是人跡罕至，多年來不見起色，並且蝕讓個案不斷。

其實風水地運上的三元九運分別為一運至九運，每廿年會轉一次地運，例如七運為1984至2003 年， 凡東面見水有水的地方也為旺財水，所以當時彌敦道以東至尖東一帶的商業活動較為繁盛，相反彌敦道以西如廣東道一帶甚至海港城也是相對上較小人流。現在八運2004至2023年旺西、西南水，因此彌敦道以西如廣東道一帶甚至海港城便相繼繁榮起來。由於地運轉變，所以不難明白尖東越趨沒落。而且，尖東很多建築物的外觀保留70、80年代的設計及味道，沒有大型改建及更新，人流稀少，不再視為發展地區，所以近年在尖東開舖開業是存有先天及後天的缺陷。

大家有沒有留意，首都廣場有兩個入口，分別是對着行人過路處金馬倫道入口，以及內街嘉蘭圍的入口，兩個入口都有路沖煞，意思是大門對着馬路直沖了過來，或者是內街小巷一直長直路及樓梯等，都是犯了路沖煞的風水煞。以金馬倫道入口為例，不斷有車從漆咸道南進入，車輛快速經過然後離開，加上對出是行人過路處，人流只會經過，不會停留，財力及人力只會在前面短暫停留，不能把握和吸納。另外，嘉蘭圍的入口有一條很長的直路對着，亦犯了路沖煞，加上四圍被高樓大廈包圍，環境長期處於陰暗情況，陰氣較重，容易家宅不寧，財運不濟。

雖然大部份「劏場」都錄得蝕讓，業主們叫苦連天，但仍然有小租戶承租。其實如果選中合適場地或者行業，例如不少人在「劏場」經營美甲店，也能小本經營維生，大前題是要選中未來主打行業，如美容等，相信可以令一眾「劏場」小商戶奇蹟生還，但如果場地本身有自身風水問題或地運問題，那就另作別論。

白雪

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