《蘋果》直擊招標賣樓陷阱 意向價欠奉 官網未見殺定條款
無王管招樓賣樓陷阱隱藏殺定條款價單欠奉
發展商以招標手法推售樓花蔚然成風,不足一年內已藉招標賣出逾1,600個單位套現150億。運房局局長陳帆早前雖已開腔批評個別發展商招標售樓安排欠理想,但《蘋果》記者近日直擊6大新盤,發現招標賣樓過程依然透明度不足兼隱藏陷阱。記者發現招標條文偏袒發展商,如規定消費者下標後不准撤標書、發展商卻可隨意不賣。6大新盤的官網中更有三分二(4個)都未有公開「殺定條款」、亦未有詳列買招標樓可獲的各種樓價折扣或印花稅回贈詳情。此外,各發展商亦未有公開招標單位底價或意向價,被蒙在鼓裏的準買家,常被迫依照地產代理的口頭建議去落標,隨時出錯價買貴樓。
事件帶出招標賣樓無王管,令一手樓監管措施名存實亡,有學者批評買家權益不受保障(見另稿),高官近日亦多次公開發言指有意監管招標賣樓。在此敏感時刻,有地產商向記者透露將在新開售樓盤中暫停招標、改用傳統的公開發售方式賣樓,望減少爭議。
近月本港多個新盤包括售價600萬以下上車盤,都採用「公開發售混合招標」的方式售樓,大致是每天招標一次,每日傍晚「開標」公佈誰人中標可買樓。記者逐一審視其中6個熱門招標新盤包括雲滙、上源、海日灣、海傲灣、弦海及逸璟龍灣的官方售樓網頁上公開的招標文件,發現6新盤的發展商雖然公開可招標單位的名單,卻沒有公開任何招標底價及意向價。
惟疑因樓價仍然高企,消費者雖蒙在鼓裡但仍積極入市,故6個樓盤銷情暢旺。按官網的的成交紀錄冊,六樓盤不足一年內已藉招標出售近1,600個單位,發展商料套現150億。其中雲匯排首位,招標賣出約600個單位,海日灣及海傲灣則分別賣出300至350個單位,弦海及上源則賣出約170及120個單位。
記者近日查看6大新盤官方網站,發現其中三分之二(4個網站)只是上載了部份招標文件,卻欠缺了對招標單位準買家極重要「要約表格」以及買樓折扣或印花稅回贈等優惠詳情,亦未有公開「殺定條款」。因現時各大新盤「落標」買樓時,都必須附上等如樓價5%的定金支票或本票,但殺定條款辛辣,它寫明一旦發展商接受招標準買家提出的價格去賣樓,中標的買家必須在5天限期內簽署正式買賣合約。若買家反悔,「5個工作天內未簽立正式合約,買方支付的臨時定金,即被沒收歸於賣方」。故這個4個新盤準買家,須親身到售樓處拿取印刷版的完整招標文件,方能查閱殺定條款及優惠詳情。
6大新盤的網站中,只有海日灣及上源透明度較高,該兩網站約一周前已上載了所有招標條文及買樓優惠詳情。記者又曾比較6大新盤公開的招標條文,發現內全部都是偏袒賣方。例如條文普遍列明準買家一旦呈上投標書,即不容撤銷,若發展商答允以買家出的投標價去賣樓,買家必須簽約;但發展商卻可隨時反口不賣樓,亦毋須一定要把物業賣給招標出價最高買家。故理論上,發展商可隨時改動招標單位意向價。
《蘋果》其後以準買家身份,先後到6大樓盤佯裝欲藉招標買樓花,結果在場地產代理雖然提供了聲稱是招標單位「意向價」的單張,但單張卻寫着「只供內部培訓用」,即無法律效力,單張上亦只是列出已成交單位的價目。記者追問究竟應如何定出合理價錢去投標買樓?多名代理都指要利用樓上樓下已成交單位的價錢去推算合理投標價,又或是由代理去問發展商。「海傲灣」一代理指若記者有興趣買,「我會幫你向發展商(口頭)問價」 ,但他坦言單位最後的價錢,「其實要同發展商坐埋大家傾」。「雲滙」售樓處一名利嘉閣地產代理亦指,記者可根據已出售單位的成交紀錄冊去推算欲購買單位的合理投標價。記者追問雲匯售樓處一女職員,對方同樣表示「冇一個確實(投標意向價)價錢可以畀你參考」。
「上源」一名高級的中原地產代理則向記者表示,若呈交了投標書後「中標」,買家「一定要買,因為你已畀咗5%的定金…如果你中咗標都唔買,會被殺定」。他指上源每日傍晚5時會截標,然後開標。他堅持招標賣樓手法沒有問題,又指其實不同地產商的賣樓招標條文都差不多。但當記者指希望取走投標書(要約表格)回家仔細研究條文,該代理卻拒絕,「通常空白嘅標書係唔會畀個客嘅」。
6大新盤中,海日灣一期是唯一從未公佈價單,僅藉招標出售單位的新盤,由去年至今它已藉招標賣出約300個單位,記者放蛇欲買樓時,巧遇發展商億京一名董事。他指近日社會出現一些爭議,故公司樓盤最新一期的單位,暫不會再以招標方式出售,而是改以傳統的公開放售模式賣樓。但由於決定來得較急,公司要臨時聘大量人手修正售樓文件,另當樓花正式公開發售時,料須另請約百人去維持售樓處的秩序。至4月15日,億京如這名董事所說,公布了「海日灣II」首批近300伙的價單,意味新一期樓花暫不再作標。
地產代理監管局發言人則證實,曾接獲一名準買家投訴,不滿招標地產代理所提供的「建議入標價」,正進行調查,但未有透露詳情。
惟地監局透露已於本月12日向業界發出「致持牌人函件」,提醒他們無論發展商採取何種形式銷售一手住宅物業,地產代理均須嚴格遵守《地產代理條例》、監管局發出的執業通告內的所有適用指引,以及《一手住宅物業銷售條例》。例如地產代理公司在編制任何資料以協助賣方推廣發展項目時,須採取一切合理步驟以核實該些資料的準確性,並在發出前取得賣方就該些資料的準確性及完整性的明確書面批署,以確保符合《一手住宅物業銷售條例》的有關規定。
因此,地產代理在未取得賣方就其編制資料的準確性及完整性的書面批署前,不得直接或間接發出或發放任何以招標形式銷售的一手住宅物業推廣資料,包括載有建議之投標價格資料。