【樓價創新高】中原指數189.42創歷史新高 施永青:破頂再回落機會大
中原CCL樓價
樓市經歷去年第四季跌市後,今年初起調頭爬升,終於升穿歷史新高!反映樓價的中原城市指數CCL,最新報189.42點,按周升0.42%,年初至今累升10.17%,亦為樓價有史以來高峯,不過業界認為,指數尚未反映中美貿易戰因素,料見頂後回落。回落之前,本港傳統10大屋苑樓價今年以來全面反彈,沙田第一城成反彈王,樓價半年報復式反彈兩成,目前有兩房業主放盤高見700萬元。
中原地產研究部指出,除CCL本周升至189.42點歷史高位外,CCL(中小型單位)同樣穿去年高位,兩指數齊創歷史新高。中美貿易戰惡化對樓市的影響,本周指數尚未完全反映,相信未來數周開始陸續顯現。預期樓價走勢將會在高位爭持,直到中美貿易談判有明顯進展。中原集團主席施永青認為,因為中美和談問題鬧僵之後,入市的人審慎了,二手交投有回落,但價格不算回落很多。業主因為辣稅不肯賣樓令盤源缺乏,二手價錢企硬。上周CCL統計數字是中美鬧僵前的數據,本周有新成交,但市價都無太多回落,認為除非市場出現較大變化才會有跌幅。
至於破頂之後樓價走勢如何?施永青直言:「破頂之後唔會升,會回落㗎喇,不過幅度唔會好大。」他認為下半年會出現跌市,但跌幅應該不容易多過今年的升幅:「世界會變㗎嘛,唔係永遠咁樣。」
他認為,中美兩國產生如此大的磨擦,影響兩地人的生意:「中美貿易戰唔係只係貿易戰,美國要壓抑中國成長,所有壓抑中國嘅嘢佢都會做。」「例如政治上令中國周邊國家加入美國陣營一齊圍堵中國,又會煽動台獨、港獨,製造矛盾,令香港成為中國包袱。」「經濟上貿易戰只係一部份,將來價格戰、金融戰都會出現令中國唔易崛起。」部份人擔心「逃犯條例」影響香港營商環境甚至樓市,他認為修例應該不是要引渡異見分子,亦不是針對商界,而是針對逃犯,相信不成影響。
炒家吳龍飛表示,雖然中原城市領先指數CCL再創歷史高位,但受中美貿易戰影響,業主叫價回落,預料未來兩至三星期, CCL將於高位回落,終止持續約3個月的樓市升勢。他補充,過去數月的樓市升幅,屬本年農曆新年,小陽春期間釋放大量購買力所造成,最近3個月的升勢,就證明了購買力的影響。
至於樓市何時回升,他續指,現時中美貿易戰未達成協議,兩國貿易處於波動期,連帶影響股市及樓市,兩個市場的走勢不穩,所以預計未來數月,CCL不再破頂,因應市況輕微回落,但就不會跌穿去最低位。
他預計,中美貿易戰將於一至兩個月內達成協議,之後樓市回暖,再升多兩個月,之後9至10月,特朗普將「出口術」令到金融市場動盪,股市暴跌,掀連樓市,才進入跌市潮,之後每半年大約跌約5%,一直下跌3年,跌勢不會有曲折位,會一直向下跌。
萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文表示,從統計數據推算,6月份樓市仍會上調,直至7月份左右見頂,從而向下調整。他續指,本年上半年樓市累升約7%,預計下半年樓市將向下跌5至7%,跌勢相等於上半年的升幅,不會跌穿去年底位。
他解釋,中美貿易戰的影響,將於未來數月逐漸浮現,假若雙方短期內不能達成共識,預計本年下半年的樓市,將會反覆波動,但並不會出現懸崖式下跌、暴跌的情況。他補充,目前香港與中國的經貿關係甚深,而中美貿易戰,有機會令A股波動、中國經濟轉差、及限制內地資金出口,而種種因素亦對香港整體物業市場有重大影響。
據中原地產數據顯示,10大屋苑樓價全面反彈,較去年第四季低位反彈8.5%至21%。新界指標上車屋苑之一的沙田第一城,去年11月平均呎價跌至不足1.6萬元,低見15,414元。同年12月信置(083)觀塘凱滙低價開盤,累積多時的市場購買力再度引爆,帶領樓市轉角起死回生,上車盤重現搶購潮。向來跌得快彈得快的沙田第一城,5月份平均呎價又重上近1.9萬元,高見18,720元,與上年1.88萬元歷史高位僅差80元一呎,谷底拗腰反彈足足兩成,短短半年升幅之急,成為全港藍籌屋苑反彈王。鴨脷洲海怡半島及天水圍嘉湖山莊緊隨其後,反彈幅度同樣近兩成。
美聯物業翁凱傑表示,2018年11月是沙田第一城的谷底,該月共錄得16宗買賣,其中11宗兩房成交價低於500萬元,當時大量「四球盤」供應。但於半年後,今年5月屋苑共錄得15宗成交,其中12宗屬兩房,但最平一宗成交,即使是1樓,成交價都要535萬元,屬45座極低層F室,實用面積284方呎,呎價18,838元。但在半年前,這類低質戶造價只約445萬元,相差90萬元。
翁續稱,沙田第一城現有約80個兩房單位放盤,個別業主叫價普遍600萬元以上,甚至有業主瘋狂嗌價「7球」。他所講的就是31座一個高層G室實用面積327方呎兩房戶,景觀開揚,有裝修,業主開價700萬元,呎價21,406元,挑戰屋苑兩房新高,「業主仲係認真放,可以睇樓」。上年年底,500萬元在沙田第一城都不愁選擇,但同樣樓價現時只能夠買凶宅同層戶。例如49座高層一單位,實用面積304方呎,叫價500萬元,呎價16,447元。同層一單位於98年被揭發租客開煤氣自殺事件,一名集團主席疑受財政及感情困擾,在屋內開煤氣自殺身亡。
新界另一上車天堂天水圍嘉湖山莊,去年底大跌市,兩房險失守400萬元。最轟動的一宗劈價新聞,涉及景湖居9座低層F室兩房戶,實用面積442方呎,去年11月僅售418萬元,呎價9,457元,但單位最新估值近520萬元,意味撈底業主半年即賺「1球」,可能細樓價在今次樓市反彈浪潮中擔當火車頭角色。
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【六四30】守住歷史 拒絕遺忘
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