金管局自2015年起，以維持銀行體系穩定為由，收緊沿用多年的按揭成數，業主要付更高首期成數才能上車。可是過去三年多，政策不但未能令樓市降溫，更迫使財力不足的業主焗用地產商或財務公司（財仔）提供的高成數按揭，催谷物業按揭「影子銀行」的規模膨脹。隨着加息周期展開，高息二按的糖衣將會褪去，這批業主隨時在樓市轉勢時率先「陣亡」，甚至賠了物業又蝕息。

業主借二按恐最先「陣亡」

所謂「影子銀行」，即由非銀行機構提供的貸款，例如財務公司和地產商提供的按揭貸款，由於這些機構不像銀行一樣受金管局監管，因此不受壓力測試或按揭成數的約束，可以借得更盡、槓桿更高。香港的影子銀行近年悄然冒起，惟記者難以在官方找到最準確的統計數字，財仔嚴如「冇王管」。

金管局總裁陳德霖可以說是影子銀行的始作俑者。他在2009年上任未夠一個月，便急急推出「逆周期措施」收緊按揭，直至去年已八度出招，當中以2015年2月收緊措施對小市民影響最大，700萬元以下物業最高按揭成數由七成降至六成。陳德霖高舉維持銀行體系穩定口號，令辣招出師有名，可惜卻將原本由銀行承擔的信貸風險，轉移到不受金管局監察的影子銀行，令香港整體金融體系的具體狀況如謎一般。

隨着息口上升周期展開，加上樓價向下，實力不足、借助二按甚至財仔的業主料最先「陣亡」。以400萬元、供款20年的按貸計算，現時二按利率5厘計，月供約16,000元，全期利息約140萬元，一旦加息至7厘，每月供款便急升至19,000元，全期利息更升五成至210萬元。
■記者杜巧昕