內房股板塊以往猶如雞肋，但年初至今卻幾乎全線大翻身。星級內房分析員蔡金強指，以往海外投資者「是在對中國經濟、房地產泡沫的擔心當中猶豫拉鋸」，但今次股價回升的觸發點，是2016年內房銷售終突破以往「大家覺得最多兩、三千億的人間極限」想法，打聽下更有公司想賣到五、六千億元，配合北水流入港股，資金已從以往「不停爭拗行業是否見頂，轉移至研究個股上」。

要讀懂內房走勢，蔡金強多次強調要「政、經合一」、熟悉城市發展及「睇得好貼」，由巡盤、與公司各層面溝通都要清清楚楚，故該行有別於2014、2015年市場普遍睇衰三、四線城市，於前年已推出「大都會區及城市群」概念。

他解釋，這概念近似「日本三大都市圈的東京、名古屋、大阪」，只要核心城市夠強，例如深圳，既有工作機會、有吸收人口能力、又有大學，那其周邊的地區就「無死錯人」，如最近的雄安新區，就正是京津冀首都圈的修正版，市場亦早已不再籠統地把內地劃分成一至四線城市。

按此基礎，蔡金強就能判斷哪些內房股的土儲、佈局正確，故年初按其基准，推薦數隻內房股「顛覆者」：包括融創（1918）、中國恒大（3333）、碧桂園（2007）等。

「顛覆者們」經常被投資者質疑負債高、風險高，但蔡金強笑言，傳統基金投資內房股，就好似「去旺角比較多古惑仔嘅地方，然後問有無人讀書讀得比較多」一樣，非常滑稽。但近年參與港股的新資金，如中國險資等北水，分析時未必再單純睇市盈率，而是用市值、土儲來判斷，「像融創今年目標銷售已高過中海外，但市值得400億元」，自然想博一舖高風險、高回報。

至於向來被稱為「大股」的龍頭中海外（688）、萬科（2202）、潤地（1109）等，表現雖一如既往穩定，但蔡金強指，由於傳統基金仍經常在「對中國經濟、房地產市場的憂慮」中拉扯，令龍頭股股價變成「Trading Range」（區間上落）格局，吸引力有限。

加上龍頭股以往賴以為生的優勢正在弱化，在資金泛濫下，國企、民企的融資成本差距已收窄至僅得1至2個百分點，土地公開招拍掛更「係甸奴巴治奧的遊戲」，價高者得，在政府反貪下難再有「收少你20億，幫手起條公路」這種事，國企亦放不下身段去拿地，變相造就「顛覆者」跑出。

記者：方楚茵

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