當年今日

陸叔理財:居屋改用途衝擊有限

蘋果日報 2003/09/15 00:00


中國房地產開發集團有意收購本地空置居屋作度假屋用途的消息曝光後,市場普遍反應都較為審慎,當中尤以地產發展商持保留態度。他們大都認為,倘若建議落實推行,首當其衝的是本地的酒店業。此外,供過於求一直是本地樓市停滯不前的主因,假設中房能夠「一口氣」消化整批居屋,對樓市前景又有甚麼啟示作用呢?

隱憂一直存在
首先,政府為了穩定樓市,於年前被迫停售居屋。雖然此舉可暫解樓市供應過剩的壓力,但居屋的存在仍是一個隱憂。縱使政府真的能夠一次過將居屋全數售予中房,我覺得對樓市的指導作用不大。
第一、興建居屋,是供市民安居樂業。若改變用途,政府必須在法律上作出改動。這個技術性問題,非三五年時間難以解決;
第二、起初政府建議停售居屋,目的是要刺激私人房地產市場復甦。但居屋停售至今,私人地產市場未見太大起色,二手樓市場交投仍然呆滯。所以,居屋對樓市的影響,早已隨着停售居屋措施而淡化,即使中房願意「食起」所有居屋,對樓市的影響亦不會太大;
第三、據悉中房的構思是將居屋變作度假屋用途,但當中牽涉巨大金額的投資。萬一度假屋或旅館生意的如意算盤打不響,作為商業投資必定有其後着。若果最終決定將居屋沽售套現,到其時政府已無力干預。市場供應增加,將令樓價後市增添壓力。
因此,假若政府真的落實中房的建議,其實需要預計其他可能出現的後果
樓市復甦不易
平情而論,要挽救香港經濟及財赤,單靠旅遊的確是單天不能保至尊,樓市復甦才是一股極大的動力。由於居屋問題始終要解決,政府可藉中房的建議,試探市場反應,但要透過這個渠道去消化整批居屋以改善樓市氣氛,效益似乎難以預見。原因是要改善樓市,不單止要從供過於求方面下藥,要整體樓市恢復暢旺,必須要恢復市民的置業意欲,回復貨如輪轉的局面。但觀乎目前整個經濟氣候,低下階層不敢置業,中產一族普遍受制於負資產問題,而國內自由行所引入的投資資金,目標卻是一些中高檔次物業及豪宅。換言之,整個地產市場是受制於本土的結構性轉型,並非單單居屋供應問題。因此,即使港府透過中策消化居屋,也難以徹底解決問題。
國內開放資金流入本地市場,無疑有助改善整體氣氛,但配套措施如外滙管制、投資移民限額及金額等議題,仍未有具體的落實方案。對於短期內可改善本土地產市場,現階段可以說是只聞樓梯響而已,而中房購居屋的建議,相信目前只仍停留在討論層面。
陳永陸