今期樓行|九肚山新樓逾6成空置 夜晚烏燈黑火似「鬼城」 玖瓏山淪新晉蝕讓王
政府醞釀多年的一手樓空置稅,正式於今年11月撤回,發展商即時放下心頭大石,毋須趕推盤。本報發現,主打中高檔洋房的沙田九肚山豪宅區,自2016年以來8個新盤先後開售,供應有897伙,至今只售出282伙,即3成單位。當中,有7個屋苑共631伙已屆現樓,惟只賣到246伙,空置率達61%。航拍所見,麗坪路山頭堆積密密麻麻的新樓,夜晚卻烏燈黑火、杳無人煙。至於唯一沽清一手貨的玖瓏山,今年以來錄50宗二手成交,但有近4成是蝕讓個案,淪為新晉蝕讓王。
九肚麗坪路山頭近年有9個新盤,共1,870伙住宅供應,惟除了玖瓏山沽清外,2016年後推出的8個新盤只賣出3成單位
政府早於2018年提出徵收俗稱一手樓空置稅的額外差餉,至2019年10月正式刊憲,同年10月提交立法會。當時財政司司長陳茂波表示,空置稅原意是要鼓勵一手樓宇建成後盡快推出,滿足市場需要。不過,過去一年多樓市走勢偏軟,加上疫情來襲,新盤推盤嚴重受阻,最終在今年11月撤回有關條例審議。
本報發現,近年新樓供應甚多的沙田九肚山麗坪路,新樓空置問題相當嚴重。統計一手住宅網數據,該區自2014年以來有9個新樓盤供應,提供1,870伙。當中,伙數達973伙、屬區內最多單位的嘉里(683)及信置(083)玖瓏山,自2014年開賣,2017年10月全盤沽清。但之後2016年起推售的8個新盤,去貨速度卻異常緩慢,至今整體僅售出3成。
例如永泰(369)旗下兩個洋房項目澐瀚及澐灃,兩盤位處麗坪路頂端,分別提供69伙及158伙,同在2018年中開始銷售,惟至今只售出21伙及52伙,佔全盤只有約3成。另外,百利保(617)旗下富豪.山峯,共有160伙,在2019年4月起開售,但至今只售出41伙,佔比只有26%。
9個樓盤中,只有長實名日.九肚山是樓花,其餘均已屆現樓
永泰澐瀚提供69伙,2018年開始銷售,至今只售出21伙,佔全盤約3成
事實上,該區除了長實(1113)今年10月起推售的名日.九肚山屬於樓花外,其餘7個樓盤共631伙均已屆現樓,但只有246伙賣出,即空置率高達61%。本報在入夜後航拍麗坪路一帶,發現除了玖瓏山燈火較通明外,其餘屋苑每座只有數戶開燈,相信入住率甚低。可想而知,若一手樓空置稅當時順利出台,恐怕整個山頭的不少單位須付空置稅。
率先在2017年沽清一手單位的玖瓏山,二手樓價卻陷低迷,慘為新晉蝕讓王。根據土地註冊處資料,玖瓏山今年以來錄得50宗二手成交,當中,有多達19宗成交是蝕讓個案,佔比近4成,最高更見賬面蝕15%。例如月瓏閣2座中層D室,實用面積988方呎,四房雙套房間隔。原業主在2015年以1,514萬元一手購入,呎價15,325元。今年8月以1,280萬元轉手,賬面勁蝕234萬元,單位樓價跌幅15%,呎價12,955元。
泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為,一手樓空置稅在去年已經被市場睇低一線,認為礙於執行困難,加上今年市道欠佳,故推行機會甚微,政府撤回一手樓空置稅乃屬正常,惟有機會令發展商更放慢推盤步伐。
對於九肚山的新樓去貨緩慢,他認為,麗坪路一帶屬於九肚山新區,是近10年才發展的地段,初期推售時已有交通配套等隱憂,加上同一時間有多個新盤供應,發展商均採取觀望態度,令區內成交疏落。他又認為,九肚山屬中高檔豪宅區,與超級豪宅的客源略為不同,近期樓價下跌,該類投資者或感卻步而未入市。至於玖瓏山蝕讓情況,他認為,由於九肚山以洋房別墅為主,玖瓏山一類的大型分層屋苑較難吸客,令樓價升值有限。
美聯物業住宅部行政總裁布少明認為,今年市況轉差,政府收回空置稅的決定合理。他認為,發展商向來甚少囤貨,只是大碼豪宅買家通常要睇了現樓才決定入市,才令部份屋苑去貨較慢。集中九肚山,他認為麗坪路是一個新開發區,由於供應多,令買家選擇亦較多,選擇需時。加上,今年疫情爆發令中港兩地難以往來,一批具實力的中國豪客未能來港買樓,亦是令該區豪宅去貨減慢的原因。不過,布少明認為,由於該區地價不便宜,發展成本高,相信發展商寧「慢慢搣」都不會選擇降價。
至於玖瓏山屢錄蝕讓,布認為,該區車位不足,特別是玖瓏山多達973伙,車位只有551個,車位曾被炒高至300萬元,一般購買中小型分層買家或未可負擔,令屋苑易手相對較難,業主惟有減價甚至蝕讓離場。
總結一手市場,布少明指,今年一手盤暫沽出1.3萬伙,料今年全年只可售出近1.5萬伙,比去年全年的1.8萬伙少17%,當中有不少新盤受疫情影響而押後至明年1月推盤。料年末或明年初率先開售的新盤包括中洲(042)火炭新盤,提供1,335伙;南豐日出康城LP10,提供893伙;及會德豐啟德Monaco,提供399伙。
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