對於最影響樓價走勢的因素，傳媒及公眾多認為是借貸利率、單位供應等，筆者覺得這只屬次要，甚至只是「直覺上之錯覺」而已。長遠而言，非「人均GDP莫屬」，它反映着某地方之賺錢能力，資金流量及經濟表現等。
舉例，60年代打工一族平均每月僅幾百蚊人工，不信者可參考當年的「時裝」粵語長片，一般樓價是幾萬元，政府及發展商怎樣也製造不出幾百萬之均價。同樣道理，當平均家庭收入每月萬餘至兩萬元時，樓價便自然過百萬。

警號：樓價指數超人均GDP

據此，我們就看看現時樓價和人均GDP之關係。附圖資料來源主要從有關政府部門網站搜集，包括差餉及物業估價署和統計署等。由1980年至今，若將私人住宅平均樓價和人均GDP化為指數，會發現人均GDP指數在大部份時間裏都高於樓價指數，只有97年例外。現時人均GDP指數雖仍高於樓價指數，但幅度已與96年甚相似，即只是高出少許。參看附圖，97年的人均GDP指數及樓價指數相差幅度是1.13，再看現時幅度，只相差0.55，和96年差不多，表示「購買力」其實比「平常」低。若非近年借貸利率低，供樓者何來現今之輕鬆。若覺不輕鬆，或許只因閣下「無咁大個頭，但戴了頂大帽」。
倘若樓價來年順現勢上升近20%，但人均GDP則差不多橫行，到時樓價相對人均GDP便增至2.19，超越97之時，越來越危險！

鍾維傑
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