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【全球冧市】樓價滯後股市下半年或追跌 蔡志忠:最悲觀跌30%

蘋果日報 2020/03/17 19:17

林一鳴關焯照蔡志忠

【新增影片】肺災疫情大流行引發全球股災,港股今年高位計累瀉兩成,中原城市領先指數最新報174.03點,比今年高位僅跌2.6%。三大樓市專家於疫情下為樓市再把脈,資深投資者蔡志忠睇得最淡,稱本港結業潮或於年中爆發,失業率見5%,而樓市向來較股市滯後,樓價下半年料出現「追跌」情況,若全球股市不止瀉,樓價跌兩、三成的機會是會出現。
蔡志忠表示,樓價升跌一向取決於經濟經環境,當經濟好,生意做多一些,樓價自然升,相反地,經濟差,樓價就會跌。他指,肺炎症情嚇散全球股市,港股短短三個月跌近兩成,美股跌幅更逾三成,「嗰種跌法好得人驚,一跌跌三千點,真係未見過,連巴菲特都話未見過這樣的跌市。」其實現在很危險,熊市已來臨,即使中間有反彈,但整體會向下。蔡認為,礙於目前情況,本港樓價不可能獨善其身,「你有錢都唔買住啦,睇定啲先」,當市場需求減少,樓價自然逐步回落。
他相信,至今年夏天,疫情才望好轉,5月將會是肺炎最高峰,目前香港不少中小企,包括零售及飲食業等,5月之後將爆發結業潮,屆時失業率升至5%以上,預期下半年樓價會出現較明顯跌幅。蔡志忠預計,今年全年樓價跌幅約10%至15%,但於住宅市場而言,跌幅算是溫和。不過,假設股市爆煲,「整多個金融風暴出來」,道指跌至15,000點,樓價有機會跌兩至三成。目前全球各國正忙於救市,美國大幅減息及重啟量寬,證明經濟前景十分悲觀。
疫症和經濟下行,蔡志忠建議政府減辣救小業主,調整部份樓市辣招。第一,現時市民買第二層樓,須支付樓價15%雙倍印花稅,他認為這是不合理,建議第三個住宅物業才須要支付15%辣稅,「因為有錢人買多層係好正常,無理由逼佢去買股票」。第二,涉及額外印花稅(SSD)。他舉例,假設有市民經營補習社,但在疫症下公司無生意,無人來補習,希望賣樓救公司,無奈層數被SSD鎖死。蔡建議放寬SSD政策,擁有多於一個住宅單位才需要支付有關辣稅,讓小業主可以賣樓救公司,救伙記。
最後,蔡志忠相信,就算疫症於年中受控,但經濟需較長時間復甦,預計今年經濟仍然偏軟,就算股市不爆煲,今年整體趨勢向下,因失業率不會即時改善,當失業率升至5%時,很多人沒有工作,支撐不到樓價,問題只在於跌幅的多與少。
關焯照:中原樓價指數料低見165點
經濟學者關焯照認為目前本港經濟已經明顯進入衰退,不過目前香港防疫措施做得相當好,並沒有社區爆發,情況並不嚴峻,加上一般疫情研究結果,都認為疫情在夏天會得到控制,相信屆時本港情況仍然要看全球走勢。關焯照認為自己目前仍然對局勢走向並不太悲觀,但就算疫情只持續到第二季便得到控制,樓市都會跌至年內低位,預計中原城市領先指數會由目前的174點水平,跌穿2019年初169點的低位,最低會跌至165點水平,重回2018年初水平。但若然全球疫情持續未得到控制,恐慌情緒持續到第二季以後,全年樓市走勢便可能大幅下跌一成至一成半。
林一鳴:失業率升 未必能對樓市構成壓力
而資深投資者林一鳴則相對樂觀。林一鳴認為經過大半年社會運動,加上現時武漢肺炎疫情爆發,本港樓價至今下跌幅度依然有限,近9個月最多只能算蒸發去年第一季以後的升幅,主要由於投資者及供樓人士持貨能力強,或甚大多數已經接近供完,因此未有需要劈價求售。至於失業率可能會上升,從而對樓市構成壓力,林一鳴指,肺炎疫情等因素主要集中影響的板塊為旅遊、餐飲及零售行業,而相關行業的工資大多都在2萬元左右的水平,這些受影響人士本身可能並沒有買入住宅物業,或本身未必有能力入市,因此相關失業率上升,未必能對樓市構成壓力。再加上本港始終未能解決的供應問題,預計樓價全年呈橫向走勢,可能最多只有低單位數波幅。
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投資者蔡志忠
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經濟學者關焯照
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投資者林一鳴