今個星期繼續談有關香港樓市9個周期。需求大升，除了刺激供應增加，亦會令價格上揚。香港樓市首兩個周期，不約而同是由於戰後經濟復蘇，人口急增，刺激市民對住屋需求，帶動樓價向上。
踏入樓市第三個周期，由於大量內地人湧港，香港人口由59年的304萬，到68年已增至387萬。除了此等「基本因素」，自1948年，地產市場引入分層出售及預售樓花等銷售方法，大大激活當時樓市。

發展商淡市低價買地

令樓市「火上加油」是急速發展的經濟，吸引外國投資者買入香港房產，加上當時亞洲區尤其印尼政局不穩，香港成為不少華僑停泊資金的地方。不過，好景不常，66年5月，內地爆發文化大革命，加上銀行之前對樓市過份樂觀，導致過度借貸，個別銀行出現財政困難，引發擠提。
危機過後，銀行大減物業相關貸款，導致許多開發商倒閉。不過，在這時期，有實力的地產商如長實（001）積極以低價購入土地。
地產商因樓市滑坡放慢興建步伐，令供應大減，但人口持續增加，待經濟重拾動力，住宅供求即現失衡。直至68年，樓市踏入第四個周期。在供應短缺下，69年初至70年間，中價樓由每方呎55元，急升到120至160元。
直至73年石油危機，股市發現「假股票」，市場一片慌亂。更「致命」是，因為當年的港督麥理浩推行「十年建屋計劃」，要在73至82年的10年間，為180萬居民提供設備齊全的公共房屋，樓市再度尋底。
在樓市起伏間，地產商抓緊機會低價吸納土地，造就日後的地產霸權。不過，身處慌亂之中，又有多少人能有這股「霸氣」。從歷史中學習，下一趟機會又在何時？（四之二）

張一鳴
mailto:[email protected]