今期樓行｜林鄭「助攻」港樓價格 兩大私樓「麵粉」重倉近耗盡 補地迫於眉睫
蘋果日報 2020/12/27 00:56
世紀疫症下，經濟飽受重創，失業率攀升，然而，港樓在這場疫情下「傷亡」程度低，最新樓價指數與年初下跌不足1%，樓價下跌幅度與2008年金融海嘯那一年跌幅達16%出現天壤之別，「麵包」價格高居不下，主要是「麵粉」嚴重短缺。儘管特首林鄭月娥指經過多年努力，房屋供應初見成果，惟公私營土地改七三比例，撥更多土地發展公營房屋，私樓土地來源主導權側重發展商，確實無地建屋，還是有地不推，不願意大刀闊斧出手，導致樓價節節上升？
政府每年賣地計劃計算的私人住宅供應，分別由官地、港鐵項目、市建局以及私人發展商申請的改劃項目，多個不同土地來源相加後，才組成每年1萬多伙私人住宅供應的預測。然而土地資源有限，近年官地供應捉襟見肘，繼大埔白石角地皮沽清後，近年供應重鎮啟德發展區都進入「倒數」階段。
5年間涉及的住宅最高可建樓面逾2,800萬方呎，而啟德已經佔去逾1,160萬方呎，逾4成總可建樓面，可以說為近5年住宅官地供應重鎮。
翻查過去5年官地賣地紀錄，即2016至2020年間，涉及住宅地盤面積共逾760萬方呎，其中啟德住宅用地已經佔據去近200萬方呎地盤面積，佔5年來售出的住宅地盤面積逾四分一；5年間涉及的住宅最高可建樓面逾2,800萬方呎，而啟德已經佔去逾1,160萬方呎，逾4成總可建樓面，可以說為近5年住宅官地供應重鎮。
目前啟德只餘下第2B區，即鄰近九龍城一帶區域，尚有8幅綜合發展用途及住宅用地，然而最新一份《施政報告》中，政府指已經有9幅啟德和安達臣道石礦場用地，將會改劃作公營房屋用地，其中安達臣道佔7幅，即啟德將有兩幅住宅用地會轉成公營房屋。
然而畢竟啟德土地資源有限，除了正在審視是否改劃成住宅用途的3幅跑道區（第四區）的商業用地外，目前啟德只餘下第2B區，即鄰近九龍城一帶區域，尚有8幅綜合發展用途及住宅用地，每幅用地地盤面積都約為10至20萬方呎，然而最新一份《施政報告》中，政府指已經有9幅啟德和安達臣道石礦場用地，將會改劃作公營房屋用地，其中安達臣道佔7幅，即啟德將有兩幅住宅用地會轉成公營房屋。假設連同3幅跑道地，都改劃成住宅用地，最多都只餘下9幅私人住宅用地，供應屈指可數。
安達臣道
除了政府官地外，港鐵上蓋項目，同樣都是每年私人住宅供應的主要來源之一，其中港鐵康城站上蓋項目於今年已經全數悉售，共涉及逾1,700萬方呎住宅樓面；而黃竹坑站上蓋則餘下第五及第六期，都將於明年推出，涉及114萬方呎，連同首四期項目，6期物業共近385萬方呎。
最新一份《施政報告》中提及，最新評估過小蠔灣車廠用地，預料長遠將可提供約2萬伙，但當中將會有一半作資助出售房屋，餘下一半才用作私人住宅，即大概1萬伙。
另外，港鐵亦有多個通風大樓項目，但並非主要供應重鎮。未來可見餘下的港鐵項目，涉及數目相對可觀的，將會是小蠔灣車廠上蓋項目，而最新一份《施政報告》中提及，最新評估過小蠔灣車廠用地，預料長遠將可提供約2萬伙，但當中將會有一半作資助出售房屋，餘下一半才用作私人住宅，即大概1萬伙，但港鐵尚未提交發展大綱，況且尚要經過城規會審議，難以斷定何時才能成為供應。
綜觀官地供應還是港鐵項目，大都只能供應至約2023年，如不少市場人士預計，2023年後至2030年期間，中期土地供應嚴重不足，加上政府施行高地價政策，「麵粉」不足，「麵包」價格自然居高不下。
測量師林家輝：政府將土地供應交予市場 樓價難下跌
香港測量師學會規劃及發展組主席林家輝指，樓價持續高企，甚至幾乎沒有下跌迹象，重點在於土地供應短缺。政府中期依靠發展商申請改劃重建，作為住宅供應來源，土地供應重心交予市場，供應難以保證之餘，樓價難以下跌。
香港測量師學會規劃及發展組主席林家輝指，今年經濟受到重創，寫字樓、商舖甚或酒店都備受影響，惟獨樓價持續高企，甚至幾乎沒有下跌迹象。他指重點在於土地供應短缺，雖然政府有推出如洪水橋發展區、古洞北發展及明日大嶼願景等規劃，惟相關計劃都比較長遠，未來5至10年間私人住宅欠缺政府官地，變相政府只能依靠發展商申請改劃重建，作為住宅供應來源。但政府將土地供應重心交予市場，供應難以保證之餘，樓價難以下跌。
林家輝解釋，發展商申請重建改劃項目，除了需要多年時間收購相關物業，集合將已經分散的不同業權，買入整個物業後仍須申請強拍，最少花2至3年時間；假若要向城規會申請改劃項目，審批改劃可能再耗時數年，完成改劃後仍需商談補地價。雖然新一份《施政報告》中，政府提出會成立相關委員會，加快審批規劃申請，並就工廈改劃設立「標準金額」，加快審批，但林家輝直言改劃方式雖然可以提供少許住宅供應，但畢竟耗時甚長，而且可能每次只涉及一幢單幢物業，涉及供應量少，難以替代官地的作用。
圖為舊灣仔警署，曾於2014/15年納入賣地表，然而因涉及的分區計畫大綱圖遭到四宗司法覆核挑戰，到2015年初從賣地計畫中抽起。
然而，短期內難以尋覓新的大型住宅地段，長遠發展規劃又可謂「遠水難救近火」，政府莫非真的無計可施？撇除是否需要改變高地價政策外，林家輝認為，其實政府手中仍然掌握有不少資源，只要局方認真審視，部份政府舊公務員宿舍用地、舊的行政大樓或部分少人參觀的博物館，實則可以大刀闊斧地改劃，並改成住宅或商業用途推出，剛以刷新高價紀錄售出的山頂文輝道，地皮前身正是舊公務員宿舍。
林家輝認為，其實政府手中仍然掌握有不少資源，只要局方認真審視，部份政府舊公務員宿舍用地、舊的行政大樓或部分少人參觀的博物館，實則可以大刀闊斧地改劃，並改成住宅或商業用途推出。林家輝直言，舊灣仔警署未有再放入賣地計劃，目前算是閒置相當可惜。
林家輝直言，舊灣仔警署未有再放入賣地計劃，目前算是閒置相當可惜。另外如西灣河香港電影資料館，參觀人次既然不多，是否可以考慮與其他博物館合併使用場地，騰空出的地段又可以改劃成住宅用地推出。林家輝指上屆政府已經推出要審視政府資源，然而換屆後卻不了了之。若然港府願意大刀闊斧，實則香港並不至於淪落至土地供應不足。
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