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德勤:領匯合理息率6至7厘

蘋果日報 2005/09/26 00:00


【本報訊】領匯捲土重來,加上越秀投資(123)也計劃分拆內地物業以房地產投資信託基金(REITs)形式在港上市,令REITs再度成為市場焦點。德勤房地產及建築業務中國區領導人何錦榮表示,利率趨升,領匯的息率要達6厘至7厘才屬合理水平,內地物業更要高達7厘至9厘才具吸引力。
內地REITs至少逾7厘
他又稱,若息口見頂,REITs的回報一般要與美國國庫債券相距3厘才可吸引投資者。
何錦榮指出,香港物業流動性較大,物業容易「脫手」,相反內地物業規模相對較大,不易「脫手」,以REITs形式分拆,折讓較少,套現較方便,故相信未來在港上市的REITs以內地物業為主。
不過,內地物業由於產權問題複雜,風險較高,故投資者要求較高息率(yield)。
另一方面,德勤稅務專業諮詢合夥人林偉鳴表示,投資者要留意兩地對物業徵稅方法的不同。現時公司持有物業在香港牽涉的稅務,僅在公司層面徵收利得稅,即公司收取租金在扣除開支成本後,才從盈利中徵收17.5%作利得稅。但在內地收取的租金,要先繳付5%營業稅,然後再收取房產稅,房產稅則有兩種計算方法,分別為租金12%,或物業市值1.2%。
林氏稱,同樣收取100元租金,本港除稅後利潤可能有50至60元收入,但在內地則只有30至40元。
企業若分拆內地物業以REITs上市,既要面對物業租金收益有限,又要有較高的息率吸引投資者,換言之,物業估值勢必被壓低。
兩REITs年底前上市
另外,何錦榮表示,德勤正為兩家公司籌備分拆物業以REITs上市,資產包括內地及本港物業,但他不肯透露具體詳情,只表示很大機會趕及今年上市,規模合共逾100億元。另外有5至6家公司正在斟介階段。
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何錦榮