作為金手指嘅fan屎，你今日睇到呢條題，可能會話：「孫柏文！你唔係話利息升，樓價就會跌嘅咩？點解今日的我，打倒作日的我？」

冇錯，聯儲局已加息三次，不過每個週末，本報都繼續報導啲超驚嚇嘅成交價。而今日條題，我都要認係有少少誤導，疑似俾大家一個轉軚感覺，不過我都唔知幾堅定。因為我深信，加息加到第11次，樓市就會跌。

點解？其實我早前都講過，真正會推低樓價，必定係「最優惠利率」（即Prime rate）。而P一升，樓價就會跌。問題係，聯儲局左右嘅銀行同業拆息（HIBOR，「H」率），可以跑先好多，P都唔郁。而根據上個加息週期（即遠古咸豐年代），聯儲局要由最低一厘，加到2.5厘後，香港P先開始升。

因為今次聯儲局加息，係由零厘起步，而如果每次加息0.25厘，真係加十次先到2.5厘。加到第11次，P先郁。而如果聯儲局加息速度，用遠比市場現預期快嘅每兩次會加息一次，就要去到2019年，P先會升。

當然上次加息浪，香港少好多用P減到近三厘做封頂嘅H掛勾按揭。即H升，可好快令銀行俾存戶嘅利息，高過被封頂嘅債仔利息，搞到銀行倒貼。所以今轉啲銀行，加P嘅速度可以比上轉快好多。雖然我打死都唔買樓，不過加埋週日嘅結果，香港土地供應唔見會增多嘅情況下，大家你諗你。

最後，之前推介過嘅彩星玩具（869）出業績，尋日高明兄喺佢「笑到最後」專欄嘅分析同繼續持有嘅建議，我冇異議。

孫柏文

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