新年伊始，在此祝福各位《蘋果日報》讀者投資順利，逢凶化吉。去年港股不見兩成，起步基數已調低之際，自去年底至今聽得最多估市四字真言，除了「先低後高」，還有「先苦後甜」，真心誠意希望承其貴言。年初除了一眾有待兌現之遠期期票預測外，投資者近期最需要留意一下的，反而是本地地產股的表現。
上星期，好幾隻地產股的沽空情況異常熱烈。新世界（017）上周五，沽空額比例達18.9%，為2011年12月以來第二多。長實（001）上周四更曾經出現沽空金額佔股份成交45.64%的罕有情況，翌日比例亦有25.27%。受樓價表現關連系數最高的信置（083），上周五沽空比例更急升至52.8%，屬於自2011年11月底以來最高。
筆者把觀察所得，告之一名資深地產分析員，他即時答道，市場行為正反映股票市場大戶相信，本港樓價調整幅度會較市場目前估計的為多。
目前一眾分析員及部份發展商，均劃一預期今年樓價會調整10%，這是基於用家市場仍然有需求，配合息率持續低企的兩大假設。

樓價跌20%會怎樣？

誠然，從客觀環境分析，樓價未有條件出現大跌，但不代表樓市完全沒有震盪的機會。目前本地地產股，平均較每股資產值有40%或以上折讓，估值上已經回復到09年初的低位，但樓價卻剛好相反，儘管交投下挫，但2011年樓價仍然有近10%升幅。試問，如果今年樓價不是跌一成，而是足20%，將會是甚麼光景？
屆時，地產股股價較每股資產值的折讓幅度，就會由目前四成左右，收窄至20%，回復到過往平均水平，到時地產股估值就絕不吸引。在香港，如果看淡樓市，普通市民只會選擇暫不入市，但成熟的投資者可以透過造淡沽空，尤其是地產股每每屬於家族大股東持有，貨源歸邊就更容易辦事。

胡孟青
作者為獨立股評人