近日友儕間最熱門話題，莫過於大審判（或「大沈判」）是否於2019年來到。有本Facebook專頁的讀者認為，市場已失去買樓必升的預期，地點間隔較差的新盤銷情將會較差；亦有讀者相信2019年樓市下跌最多兩成就有承接，直指加息周期快將停止，即使香港跟足美國加息也影響不大；亦有讀者認為樓市會受到貿易戰、中國經濟增長放緩、空置稅等影響。

從供求關係分析，樓市的風險持續增加。市場睇穿政府覓地阻力重重，東大嶼都會亦遭到大力反對，而未來私樓供應亦隨著公私營房屋比例改為7：3而減少，普遍預期十年45萬伙供應目標不可能實現，而信和觀塘凱滙在不足兩星期售出1,205伙套現147億，就證明市場寧願信自己也不等供應重臨。不過，昔日支撐樓市的上一代財富、強國專才與每日150個單程證等支柱，他們的資產和供款能力，將會隨著中美貿易戰等多項危機，而逐漸減弱。近年發展商或財仔為一手樓買家提供高成數按揭，有機會令銀主盤數目大幅增加。

中美貿易戰期間，作為中國白手套的香港，將會成為美國重點打擊的對象。美國有機會修改《香港關係法》，取消香港「獨立關稅區」的特殊地位，令香港不會擁有較中國高級的信貸評級，結果是全香港所有公私營企業的貸款成本上升，引起市場恐慌性拋售資產，令企業經營更困難，失業率大幅上升。近日爆發的非洲豬瘟，會否像「沙士」那樣令香港成為疫埠，打擊市場信心，都值得關注。假如市場信心轉淡，一手樓大幅低於二手樓價格出售，並持續一段時間，或會令負資產大規模出現。

中美貿易戰短期內難以完結，投資前景並不樂觀。即使準買家真的打算在香港長期居住最少三十年，亦應該先取得能賺取穩定收入的工作，確保能在香港生存，再衡量能否承受加息周期，並看到美國經濟有復蘇迹象，加上有耐性長期持有物業，才考慮在香港買樓。

地產小子

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