【財經論壇】今次美國無限QE 對港樓影響大不同（莊太量）
蘋果日報 2020/05/20 00:00
財經論壇美國QE
這次美國的量化寬鬆的效應與上次截然不同，因為利率無法像上次一樣降下來。
美國又一次量化寬鬆（QE），而且是無限期的，將會如何影響香港未來樓市呢？究竟過去美國量化寬鬆跟香港樓價有甚麼關係呢？香港樓價自2003年沙士後反彈，但2004年美國基本上處於加息狀態，為什麼香港樓價會反彈呢？因為沙士完結後，通脹率比較高，即使加息，通脹率增長加得更快，實質利率也會掉至負，2003年樓價開始升，當時並不是因為量化寬鬆，主要因為香港的經濟反彈，樓價增長的速度是沒有量化寬鬆升得快。
美國2008年金融海嘯後開始實行量化寬鬆，量化寬鬆後利率開始下降，美國低息的時期大概是2010至2015年，香港樓價2009年跌價後慢慢回升，回升速度比2003至2008年的速度快，因為2003至2008年只是經濟反彈，沒有量化寬鬆。在2015年年底，美國開始加息，香港樓價先跌後回升，為甚麼升呢？因為美國加息時，香港是沒有跟着加息的，美國利率加了那麼多次，但香港只加0.25%的按揭利率。
真正影響樓價的其實是實質利率，即利率減掉通脹率，所以要看看這次量化寬鬆會怎麼影響實質利率。上一次量化寬鬆過程是由高息慢慢去到零息率，但這次的量化寬鬆，香港的息率沒有下跌空間，除非美國實行負利率，否則，如果純粹量化寬鬆，比較難導致香港的息率下跌，因為香港的息率已經很少跟隨美國了。
其次，這次的量寬會否推高通脹率呢？因為通脹率推高推得快的話，實質利率會再次變回負數，那便會推高樓價，但這次的情況稍有不同，因為上次美國的金融海嘯影響香港經濟的程度並沒有這次疫情影響那麼深遠，而且香港的經濟不單受疫情影響，也受社會事件影響，加上先前的經濟已經開始出現不景氣，所以令我們的通脹率處於一個低位。如果希望美國印鈔刺激香港的通脹率，再刺激樓價的話，這個過程可能需要較長時間。
所以香港的實質利率不太會變動，樓價只會在這個位置徘徊，或有一點反彈，但是大升大跌的情況機會較微，所以別期望這次美國無限印鈔會導致香港樓價無限上升，因為傳導的機制缺少了利率下跌的過程，亦少了通脹大幅反彈的過程。
近年香港的樓價上升趨勢特別快，但長遠來看，這個升幅亦不算太誇張，1997年的中原指數約100，現在約180。香港的樓價經過23年後，樓價尚未升到當時高位的一倍，只升了80%，其實一年只升3%。大部分樓價升幅是因為香港的經濟增長，又或者是美國實行量化寬鬆跟低息率的環境。這次的量化寬鬆不能透過減利率去傳導過來，又不能透過推高香港的通脹而推高樓價，而且香港的經濟本身亦陷入一個下跌的軌道，即使反彈，亦很難反彈至一個很高的正增長。所以在此之下，這次的量化寬鬆的效應與上次截然不同，因為利率無法像上次一樣降下來。其次，通脹率亦無法一時之間大升，第三，GDP無法作大幅反彈，所以我認為這次的量化寬鬆對香港樓市有支持，但不會掀起樓價大升。
莊太量
香港中文大學劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長
香港中文大學劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長