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老樓周記:解構樓價不倒傳奇 - 劉兆昌

蘋果日報 2011/06/18 00:00


樓市能否藥到病除,視乎落藥份量,落得太重,驚樓市頂不住,太輕則無效果,政府連番出招變成指定動作後,反令樓市產生抗藥性效果,事實只是打壓了成交量,樓價卻不倒,要發揮效用要對症下藥。
過去兩年升市源頭來自三方面,第一是超低息環境,縱使加了按息,息口仍低。
第二就是內地資金,以前由港人撐起樓市,現在內地資金卻無處不在,90年代初內地樓價低,本港中下階層人士,在內地娶妻買樓享受大富豪的待遇,當年內地人指港人買貴了內地樓;現在風水輪流轉,正如個別內地人說︰「多得他們撐起香港消費市道。」
最後是土地供應,縱使政府不斷加大力度推出新供應,每年2萬個單位沒有難度,但與高峯期每年3.5萬個私人住宅單位和吸納量比較,則仍有距離。
由於這類潛在供應未能在下個月應市,在未來一至兩年供應真空檔期內,求過於供的事實依然存在。
老樓推斷,政府以政策換時間,一方面不用過多的招數打壓樓市,以免殃及池魚,由幫市民變成害市民,只能不斷出口術,提醒市民樓市的風險;二來假如能夠成功令大部份買家量力而為,檢視本身自用需要的話才入市,一旦碰上經濟危機,都未必會重傷。
為政者手執權杖,必須平衡社會和經濟兩方面的利益,無論樓價高低,都要以民為本,保持整體社會和諧,假若政策矯枉過正、自相矛盾的話,畫虎不成反類犬,良策勢變成惡策。
過去兩年政府分段落藥,已令樓市具抗藥性,要改變形勢不易,除非大量推地和復建居屋雙軌並施,樓價才有真正調整的機會。
劉兆昌

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