儘管全球陷入低息狀態，但中美貿易糾紛以至本港社會事件均尚未解決，投資情緒受壓。本港主要熱門十大屋苑，今年最高位「摸頂」買入單位，普遍在上半年誕生，其中八成單位估值已跌穿購入價。尤以鴨脷洲海怡半島跌幅最傷，半年跌價近兩成。

記者：湯家明　黃朗鈞

經濟陷低迷，零售市道轉差，市民消費意欲低，置業情緒亦由上半年一度高漲，至下半年急速降溫。雖然10月中政府《施政報告》放寬按保令樓市買賣一度轉活，但刺激作用僅持續一個多月；踏入本月，節日氣氛轉濃，二手交投更見轉淡。

麗港城太古城現「蟹貨」

本報統計主要十大熱門屋苑，今年最高造價摸頂成交，普遍在上半年誕生，經過半年來社會翻天覆地改變，現時該批「樓王」單位，當中八個銀行估價已較今年購入時插水，當中以鴨脷洲海怡半島最傷。

屋苑21座低層G室，屬臨海享有最廣闊海景單位之一，實用面積886方呎，4月時以高達2,030萬元成交，呎價1.84萬元。渣打銀行8月時對上述單位估價已低逾17%，僅1,677萬元；儘管《施政報告》推出放寬按保，惟滙豐銀行及渣打銀行昨對該單位網上最新估值同是1,635萬元，換言之，相隔八個月，估值較購入價相差達19.4%，金額相差395萬元。

97金融風暴後曾淪「蟹貨」屋苑之一的觀塘麗港城，成為今年十大屋苑摸頂跌幅第二位。屋苑4期23座中層H室，屬前排近海座數之一，實用面積748方呎，建築面積939方呎，5月獲買家以1,266萬元承接，呎價1.7萬元。滙豐銀行對該單位最新估值1,100萬元，相隔七個月，估值較購入價差166萬元，變幅負13%。

至於對二手樓市走向具一定指標作用的「中產屋苑」鰂魚涌太古城，銀柏閣中層H室，實用面積1,114方呎，年初樓市正值小陽春時以2,680萬元沽出，最新滙豐銀行對單位估值插水至2,538萬元，跌幅5.3%。

銀行悲觀　估值趨保守

雖然銀行之間估值存在差異，然而普遍對物業估值趨向保守，多少反映對未來樓市未見樂觀。中文大學經濟學系副教授莊太量認為，銀行估值一向保守，加上受近半年社會事件影響及經濟衰退，銀行看法更悲觀，嚴重調低目前估值。

莊太量表示，若以跌幅最大的兩個屋苑為例，海怡半島受早年港鐵通車概念影響，樓價被炒高，現在估值回落，屬合理現象；麗港城地理位置較差，又經常塞車，且鄰近觀塘、黃大仙等示威區，催淚彈殘餘物有機會飄至屋苑，影響買家置業信心，所以屋苑估值回落。