受惠於重建消息及中環蘇豪區不斷擴展，近年中區舖位身價大暴漲，以幾何級數大幅跳升，租金升勢更到了一發不可收拾地步，美聯工商舖行政總裁黃子華指出，雖然目前中區舖價已火速急升，但尋寶熱還未減退，身家豐厚的投資者，當然可熱捧旺街「穩賺舖」等升，若自問眼光獨到，不妨「冷敲」買入一些還未轉型的冷門舖，博日後「他朝成翡翠」，坐享非一般驚人回報。
撰文：簡婉婷
攝影：張振國

中環獨特地位無法取替

「日間的中環是香港的金融中心，夜間卻即時變身成飲食娛樂區，蘭桂坊更是遊客必到的景點，而隨着未來區內多個重建項目即將展開，以及中區警署變身文化地標等，皆為中環源源注入新動力，成為一個擁有更多特色的地區，而且其獨特的地位並無法取替，亦令中區物業更具升值潛力。」黃子華分析說，近年中區舖位投資氣氛熾熱，資深投資者早年已不斷掃貨尋寶，並同時鎖定利潤，採取所謂「一段入市法，分段出貨法」策略，既可先保留着第一桶金，又可出貨圖厚利。

舖位缺貨　投資者大小通吃

黃子華指出，目前仍有不少投資者在區內默默尋寶，並已開始出現資深投資者大小通吃現象，其中裕泰興家族成員旗下ToyoMall置業就購入閣麟街28號1樓700方呎舖位，涉價僅630萬元，呎價9,000元，租客為阿松畫室。他稱，閣麟街鄰近半山的扶手電梯，升值潛力相當優厚，目前地舖呎價已高達2萬元，投資者遂向呎價平一半的樓上舖「埋手」，因為若走在半山扶手電梯上，樓上舖反而最為起眼，效果與地舖無異。

-冷敲-
覬覦主街周遭地舖

「真正尋寶遊戲應該是買今日仍未變身的舖位，趁樓價還處低水入定平貨等升，以考驗自己眼光。早年就有投資者睇準中環蘇豪區版圖會一直擴大，於3、4年前，以200餘萬元購入九如坊地舖，今日舖價已飛升至逾千萬元，短短幾年間，升值達5倍之高。」黃子華稱，買冷門舖本少利大，若然爆冷跑出，賠率較一般旺舖高出很多倍，以上就是成功事例。
他指出，由於目前蘭桂坊租金實在太貴，一個1,000方呎舖位，月租索價約40萬元，一般酒吧、食肆根本難以經營，唯有遷移至租金較低的鄰近地區繼續做生意，通常月租5萬元以下舖位，會較受這類型商戶歡迎。所以，投資者如要「敲冷」應專吼一些鄰近主街，但還未轉型的地舖，舖面約在600方呎以上，租金一定要低於5萬元（因要預留加租空間），兼且備有交通方便（門口可泊車），以及可經營飲食零售的條件。

呎價平過住宅就抵買

「無天梯（半山扶手電梯）就無蘇豪區！」黃子華教買，半山扶手電梯旁具可塑性高的分支街道，冷門貼士包括中環結志街、卑利街、太子台、荷李活道近西環段、上環蘇杭街、堅道等等，入貨標準是「呎價低過1萬元，平過同區住宅就叫抵買。」他稱，投資者要留意是冷門舖暫時回報率會較低，只有2至3厘，不過，後市租金可能相當可觀，甚至無法估計。至於舖價方面，1,000萬元以下的舖位，日後要升3、4倍非難事。他預期，今年內這類型冷門舖位會有20至30%升幅，租金升幅則較少，相信只有5至10%左右。他提醒投資者，買冷門舖需經歷長時間考驗，最大風險是承受將來無法轉型的可能性。

-熱捧-
核心區舖位逾2,000萬元

黃子華稱，中區核心區舖位有價有市，加上租金回報仍高達4厘，對於財力雄厚的投資者來說，甚具吸引力，這類熱門之選當然是已成功轉型的地舖，包括有蘭桂坊一帶、中環蘇豪區包括士丹頓街、閣麟街、伊利近街等，以及荷李活道頭段等，舖價一般在2,000萬元以上，甚至動輒過億元，不過，在投資者熱捧下，市場已開始缺貨，可供選擇的筍盤並不多。他估計，08年全年中區核心區舖位約有15%升幅，租金則上升10%。