港股由4月低位8300多點止跌回升,在這一升浪中,地產股早前仍略為落後大市,近期已開始發力,並已略為跑贏大市。促使近期地產股反覆上升的原因,除受個別樓盤銷售情況不俗帶動外,筆者相信長實(001)成功將部份地產物業以地產基金形式上市,是令到地產股得以扭轉跌勢的主要原因。
以長實這次推出的地產基金——置富產業信託為例,這地產基金是由長實注入的5個商場物業組成,據現時市場的估值,這5個商場總值約為32.75億港元,而這基金的作價約為30.5-31.07億港元,換句話說這基金大約以其估值折讓5-7%推出,此一點非常重要。大家可知現時長實每股的資值是多少?大約為69元,而以前日(7月8日)收市價48.80元計算,現時長實的股價為其資產值的70%,大約折讓30%。
故此,這次長實推出地產基金,無形中相等於將現時在股市折讓30%的資產,透過地產基金以折讓5-7%套現,亦即將其價值提升逾20%。
現時在本港上市的地產股,股價普遍較資產值呈現大約30-40%折讓,例如新地(016)的資產值每股約為59元,前日收市價42.50元,即折讓29%。新世界發展(017)的折讓情況更嚴重,據估計其每股資產值約為11元,前日收市價3.10元,折讓高達70%。