【財經論壇】香港爆信心危機 高樓價支持唔住（胡國威）
蘋果日報 2020/06/03 00:00
財經論壇
「港版國安法」公佈翌日，筆者網上平台收到海量移民查詢。有人考慮移民，每一個決定或多或少都為市場帶來連鎖效應。
疫症才剛緩和，當我們仍在思量如何振興經濟之時，全國人大卻突然硬推「港版國安法」，本港經濟及樓市前景更料堪虞。市場憂慮，信心危機一觸即發，不論外資還是港人，定必爭相沽貨撤資或部署移民，連鎖效應下，高樓價難以得到支持。
上述看法，固然是很直接的邏輯推論，但樓市真正實況，說到底還視乎買賣雙方行為和執行力度。市場上，只要買賣雙方能接軌，價位有承接，就算樓價難大升，也不會大跌，最多只是橫行；反觀有人沽貨，但沒有人願意承接，價格就自然要回落。所以關鍵是未來有多少人沽貨? 同時間需求又是否大幅銳減？
「港版國安法」公佈後翌日，我的《胡．說樓市》平台即時收到海量有關移民資訊的查詢，數量之多更甚於去年反送中時期。港人對法案憂慮、驚恐及不安，除了有感條文空泛，演繹空間大，更擔心日後言論自由、集會遊行權利等《基本法》賦予的權益，會全被剝奪；為免活在恐懼下，有人迅速抽身而去，有人考慮移民，每一個決定或多或少都為市場帶來連鎖效應。
能夠全身而退的人，他們可說是社會上最上游，且最具議價能力的一批，故有條件沽貨套現離開傷心地，也很自然成為沽貨動力，但相信為數並不多。因為隨着各國移民門檻上調，移民英美加動輒幾百至千多萬元，市場上能應付資金需求的人並不多。除非他們能夠透過技術移民，或不介意移民至資金要求略低的東南亞，否則香港能否如1989年民運後，成為各國吸納的移民對象，而湧現大規模移民潮呢？這是沽盤會否海量增加的一個因素。
部份谷友向我們表示，自己並不是沒有考慮過移民，只是未儲夠錢退休，移民外國仍要為生活奔波。以自己技能在當地謀生難有競爭性，更遑論能否賺取在港相若薪酬，所以縱然很想移民，卻不會移民。部份人考慮整個家庭「有老有嫩」，自己能夠捱苦，不代表長者及小朋友可以；部份有子女的家庭就只從下一代着想，希望送走子女往外國接受教育。無論是自願留低，還是不情願地留下來，最終留守香港的大多數，怎樣也需要一個容身之所。
不過，問題是未能離開香港的一群，一旦美國政府實施制裁措施，取消本港獨立關稅區地位，令香港失去獨特優勢，出入口貿易定必受影響；外資撤離香港，寫字樓、舖市無人承租大受打擊，推高本港失業率，可能會導致業主供款有壓力，樓價自然要大跌，這個說法也不無道理。
不過，今天樓市跟昔日有一點分別，就是用家比例較炒家高。當業主手上只持有一層自住物業，經濟逆轉下的眼前選項只有三個。他可以選擇一動不如一靜，捱落去；第二就是大屋搬細屋，最後就是細屋改租樓住，但怎計還是需要一層樓住下去。所以劈價貨會否突然激增，這個因素要計算在內。至於未入市的一批又如何呢? 有人視為入市良機；也有人視乎工作是否穩定才決定買樓，但更貼身一點是銀行會否借貸。
政經局勢動盪，只要銀行收緊信貸也會加劇樓價下落。1989年民運後，香港出現了信心危機，當時除了跟一部份炒家減價揼貨有關外，部份原因是跟部份中資銀行擔心醞釀擠提危機，故收緊房地產信貸，終導致部份要完成交易的買家侷撻定收場，繼而加速樓市調整。因此，當今局勢發展千變萬化下，我們很難以單一邏輯思維為樓市作出評估，始終風雨飄搖的香港，各人不同的盤算，會衍生不同的行為；不同的行為又會為樓市帶來不一樣的面貌。
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