物管股年初落鑊炒到年尾，例如碧桂園服務（6098）、雅生活（3319）及中海物業（2669）累積期內升幅達1倍。最新招股的物管龍頭之一保利物業（6049）於中國指數研究院的物管業排行榜列第四，截至今年六月底合同管理面積及在管面積分別4.55及2.6億平方米，分別較去年底增加25.8%及36.6%，後者多於碧桂園服務及雅生活（未計及雅生活早前收購新中民物業）。

目前物管公司大體分兩類：由銷售額數以千億計、一線內房分拆的上市公司收入會相對依賴母企新落成物業管理收入，如碧桂園服務有近八成在管面積來自碧桂園（2007），另一類則大力度循併購擴張，如雅生活服務第三方項目佔總在管面積比例超過七成。雖然保利物業在管的第三方項目面積佔比由2016年底8.1%增加至今年中56.9%，涉及達1.48億平方米，但僅貢獻上半年收入17.2%，換言之，保利物業八成以上收入仍然依賴保利發展的項目。

收入上，保利物業傳統的物業管理收入貢獻最大，佔上半年整體收入64.6%，而毛利率較高的非業主增值服務及社區增值服務則各佔16.3%及19.1%。招股書指，上市後除了循多渠道擴大管理規模，亦會提高增值服務的滲透率。增值服務的收入增長是帶動保利物業整體毛利率由2016年16.7%上升至2019年中的23.6%的動力之一，惟低於碧桂園服務及雅生活分別39.2%及37%。

管理物業類型方面，2017年保利物業來自公用及其他物業管理（包括學校及科研場所、產業園、公共服務設施和城鎮）收入為3,724.7萬元，翌年大增近5倍至逾2.2億元，連同3.81億元源於商業及寫字樓管理收入，非住宅項目佔整體收入終突破兩成，至20.8%，至今年上半年非住宅項目佔比進一步提升至25.1%，而其餘為住宅項目。

一如同業，來自母企項目管理費高於第三方項目，今年中保利物業平均每月每平方米管理費2.27元及1.48元，低於綠城服務（2869）的3.16元，而碧桂園服務最新平均每平方米管理費為2.09元。

要擺脫「裙腳仔」形象就需要向外收購。以保利物業招股中間價32.9元計，今次估計集資淨額42.9億元，擬將當中57%或24.5億元以併購等方法擴大業務，收購條件為在管面積不少於300萬平方米及年收入不少於3,500萬元，而目前市場上符合條件的超過200間。與此同時，保利物業預期受聘參與保利發展約100個項目管理，主要由2022年交付，涉及管理面積約2,900萬平方米。

保利物業計劃發售1.33億股，招股價介乎30.7至35.1元，每手200股，入場費7,090.74元，周四截止認購，首日已借出182億元孖展額，相當於公開發售超購逾28倍，預計本月19日主板掛牌。

記者：陳東陽

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