當年今日

發水王兩盤圖則畸形
售樓面積多過地契 長實賺凸16億

蘋果日報 2013/05/07 00:00


【本報訊】政府早兩年雖然收緊發展商起樓的「發水」程度,惟對「發水」已經駕輕就熟的發展商而言,鑽空賺盡絕無難度,就近期開售的數個新盤,其中「發水神功」運用得出神入化的,相信非長實(001)莫屬,旗下兩個已沽清的樓盤,賣出的總實用面積(saleable area),均超出項目地契或獲批圖則所限的可建住用樓面,「賺凸」16億元。
記者:林志光
李嘉誠旗下長實,兩個已悉售兼發水勁賺的新盤為長沙灣一號.西九龍(下稱一號西九)及將軍澳峻瀅。其中,早前就算要狂劈價一成清貨,實用面積呎價仍過萬元的一號西九,據樓書顯示,286個單位的總實用面積約23.46萬方呎,但翻查其土地契約,其最大可建住宅樓面約22.96萬方呎,即多賣近5,000方呎,多約2%。
至於去年悉售的峻瀅,據樓書所載,其1,777個單位的總實用面積約106.29萬方呎,但據屋宇署資料顯示,其獲批建築批圖中,有關住用樓面只約104.8萬方呎,即多賣近1.5萬方呎。難怪兩年多前,當政府宣佈要收緊發水限制時,長實執行董事吳佳慶高調反擊,發表減少發水會導致供應減少的怪論,實情可能只是反映發展商「賺少咗唔開心」。
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同業:唔夠佢咁盡
其他發展商近年所賣的樓盤,跟長實相比,「發水」功力明顯相差一截。如正發售中的香港小輪(050)粉嶺逸峯,總實用面積只是獲批可建住用樓面的約92%;新地(016)幾近沽清的將軍澳天晉二期,總實用面積為可建住用樓面約89%;嘉里(683)餘貨不多的黃大仙現崇山,比例也只90%。有個別發展商都慨嘆,「唔夠佢(長實)嚟,使唔使去得咁盡」。
政府多年前,推出可豁免於建築條例,總樓面定義內的一系列建樓環保創新設施,其中如露台、工作平台及非結構預製外牆等,均可計入實用面積內。其中,一號西九獲批露台、工作平台及預製外牆的豁免面積約35,226方呎,峻瀅則豁免約15.575萬方呎,以兩盤已售平均實用面積呎價分別為1.28萬及逾7,500元計,長實分別多賺約4.5億元及11.7億元。
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雖然預製外牆屬於豁免樓面面積,惟發展商卻會將此計入實用面積。發展商如將外牆以預製組件建造,並將單位的客飯廳及睡房等空間的外露牆身長度增加和加厚,即能賺取更多預製外牆豁免樓面。如簡單圖畫所示,圖二的單位設計,比圖一的單位,明顯可增多兩幅外牆面積(紅色部份)。
長實巖巉圖則
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發展商刻意將第一座四個單位的客飯廳及房間扭折,增加外牆長度,但客飯廳的景觀,有近半甚至近乎全部面壁
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1座B室的其中一個房間,幾乎被「拋出」單位之外,連工作平台在內,外露近三幅半外牆
單位越曲折 外牆越多
有建築師表示,由於地契規限的可建樓面,除每層樓的單位外,還包括公用地方如樓梯、走廊、電梯大堂及槽位等,故單位的總實用面積,理論上一定少過地契的可建樓面,就算加入上述環保設施的樓面,由於要考慮到物業在通風,採光及景觀等以人為本等舒適居住元素,一般也「難用到盡」。
長實最經典發水樓
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不過,部份建築師是為發展商服務,只要發展商志在要賺盡每一吋,建築師也可神乎其技去迎合。例如將特厚的主力牆作外牆或置於單位之內外,增加每個單位預製外牆的曲折位,盡量延長其長度,更是賺盡的秘法之一。以一號西九為例,正因個別單位被過度扭曲,出現客飯廳的採光大窗,面對其中一間套房的外牆,被外界稱為「奇則」。
他指出,即使現時新限發水措施,為該些環保措施設限,增加發水難度,但相信就算不能超出契約或圖則的所限,也可以做到接近所限。
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