內地地產龍頭萬科（2202）B股轉H股來香港上市，昨日首日掛牌，並沒引起轟動，成交額不足7億元，在成交榜上排第七。萬科是內房股龍頭大哥之一，但來港上市不是發行新的H股，而是把在內地半死不活、成交低落的B股轉過來。在內地，B股市場是個失敗的試驗，當初搞B股是希望讓境外居民可以買賣部份在上海、深圳掛牌的股份，但是B股流通的股份極少，外資興趣不大。後來，為了鼓勵成交，允許內地居民參與買賣，條件是這些內地居民必須擁有外滙，但也不算成功。因此，現在安排萬科B股轉H股，算是另一種試驗。但是我始終認為萬科H股要成功，必須大幅度增加發行量。萬科H股的市值與中海外（688）比較，仍差得很遠。

B股轉H股從技術上來說有一個問題，那是現有股東中，可能有些仍是內地居民，他們不可以買賣在香港掛牌的H股，得再等幾個月滬港通通車後才能買賣。我估計，通車後，會有更多B股轉到香港變H股，當所有B股轉到香港變H股後，B股就正式劃上句號了。
內地房地產價格的確開始見頂回落，市場上出現不少傳言，說中央政府會放寬部份城市限購令，因此有不少人期待限購令一解除，房價會再上升，但我認為機會不大。中國至少有一萬家房地產商，很多房地產商的實力不足，這些小老闆看到別人搞房地產他們也去搞，市場知識缺乏，胡亂開發令三、四線城市供過於求，銀行停止貸款，真有多少家地產商能存活？

曾淵滄
大學教授