股本式REITs,是指基金投資及擁有物業,因此其投資物業價值的升跌,會直接影響股本式REITs的表現。基金收入的主要來源,是來自出租物業的租金收益,以外國經驗為例,有9成上的REITs,都屬於這種股本式。
按揭式REITs,主要是把資金投資在物業按揭之上。這類型的REITs,主要以按揭形式,貸款予物業的擁有人,又或者在市場中,購入現有的按揭,或購入有按揭支持的證券(MortgagebackedSecurities)。基金的主要收益是來自按揭貸款所收取的利息,香港亦有類似的產品,例如由按揭證券公司所發行的債券,其運作模式亦是向市場購入按揭資產,然後以票據或債券形式把按揭分拆出售,只是售賣的方式是以債券(Debts)形式發售,而不是以基金形式,此類按揭式的基金佔市場分額少於5%。
最後一類為混合式REITs,它是一種集合了股本式REITs及按揭式REITs一種基金。基金把部份資金投放在物業市場,購入物業然後出租,賺取有關租金。亦會投資在物業按揭之上,包括借錢予物業擁有人,又或者向市場購入按揭資產,這種REITs佔市場份額少於5%。
麥萃才
浸會大學財務及決策系助理教授