新按保政策實施至今一個月，表面上不接受樓花物業申請，但實情只要準買家先選用「建築期」，待物業接近落成時才向銀行申請按揭，一樣有條件透過按揭保險借取高成數按揭。只是「建築期」付款方法，從來也要求買家跟發展商打賭未來樓市升跌幅。
《施政報告》後推出的四個全新樓盤，佳明在青衣的「明翹匯」更有長達27個月的樓花期；其餘深水埗「愛海頌」、錦田「山水盈」及掃管笏的「恒大．珺瓏灣」也介乎17至19個月。只要期內樓價有顯著回調，準買家分分鐘要捧差價上會，原本打算借按保低首期上會的如意算盤，可能也會大失預算。
問題是，究竟還有沒有方法可以應對呢？答案是有。就是買家先以「即供」方式，向發展商借取高成數按揭，待高息期後才再透過借取按揭保險來申請轉按，實際操作又是如何?以「明翹匯」為例，在累售的580多宗成交中，就有37個買家選取了發展商的付款辦法，包括這個折實591.8萬元、位於2座3樓B室的單位。
根據計劃，買家需支付兩成首期，相當於118.36萬元，餘額八成可向發展商申請按揭，最長貸款期25年。不過發展商一按計劃，從來都是「先甜後苦」的計劃，起首兩年息率2.5厘，月供21,239元；但在第三年起的息率會攀升至7.99厘，供款跳升至35,317元，故買家必須在第三年起，透過轉按來甩掉貴息。
過去未有按保計劃的加持，買家部署轉按的話，樓價需醞釀龐大的升幅才可以。以剛才單位為例子，兩年後尚欠貸款445萬元計算，物業估值需升至742萬，相當於較購入價高出25%才夠條件轉按。然而在新按保政策下，只要物業估值仍少於1000萬元，買家是可透過繳交按保，再用八成按揭的門檻來轉按，意味最新物業估值只需有556萬元，也符合按保門檻，且每月供款18000元，跟之前供款分別不大。
昔日借取發展商高成數按揭的準買家，今日能夠輕易透過繳交保費來甩掉高息按揭，講到底，就是將「次級按揭」的風險由發展商身上，逐步轉嫁至銀行體系身上。據市場數字統計，由2012年至2019年第二季為止，經非金管局認可機構承造的一按高成數按揭申請，累計就有7,808宗，涉及總金額高達941.13億元，這批業主是潛在可透過按保申請轉按，來甩掉高成數按揭的申請者。看來當抗暴之戰愈演愈烈，政府也愈見不擇手段，甚至為力挽低殘的民望，犧性穩健的銀行體系也在所不計。
撰文：樓市特攻隊