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蔚麗山莊密度低 2000萬住九肚山
間隔欠四正 實用率低

蘋果日報 2009/07/11 00:00


九肚山是新界區最矜貴的豪宅地段之一,山上建有20多組低密度豪宅屋苑,絕大部份為洋房,全數僅約400座。區內洋房一般於80年代落成,以下介紹的蔚麗山莊,屬少數樓齡10餘年的洋房屋苑,外觀整齊新淨,另設有泳池及網球場供住戶享用。
廳房樹葉形
蔚麗山莊由20座洋房組成,分前、後兩排,客廳一律向北,前排13座景致較開揚,可遠眺吐露港景色;後排7座望泳池或樓景,景觀較遜。
區內洋房大部份「無景」,問題不大,相反,不少洋房以實用率高、間隔四正作招徠,蔚麗山莊就無此優勢,各座洋房的客廳及套房,均呈樹葉形,間隔欠四正,實用率僅78%,擺位花心思之餘,空間難以盡用,加上各座附連的私家花園,面積普遍只有700餘至1000餘方呎,相對同區洋房屬較細之選,尤幸洋房面積一律2200餘方呎,入場費約2000萬元,容易吸引初次進駐的買家。
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客廳採樹葉形間隔。
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私家花園面積770餘方呎。
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圓拱形天花設計的玄關古典優雅。
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地下客廳建假壁爐裝飾。
兩年無成交
美聯高級區域經理曹仕賢表示,九肚山今年上半年合共錄得11宗成交,較去年同期樓市高峯期大跌近四成,呎價普遍由7000餘至近1.5萬元。
其中蔚麗山莊已兩年沒有成交,最近一宗追溯至07年5月,該屋面積2228方呎,成交價1768萬元,每方呎7935元。現時九肚山約有30座洋房放售,佔整體洋房總數不足一成,蔚麗山莊佔4個,叫價由每方呎8925至1.1萬餘元,屬該處中價之選。
記者:蔡家儀 攝影:陳亮華
模特兒:Cat(PureModels)
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廚房設備齊全新淨。
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飯廳寬敞四正。
200萬裝修 保養新淨
蔚麗山莊現時僅4個放盤,介紹的一座裝修質素最高,業主1年多前斥資200萬元翻新,至今保養新淨,全屋家電可議價出售,方便買家隨時入住。洋房樓高3層,地下入口經過一個圓拱形天花設計的玄關位後,抵達樓底高逾15呎的客廳。客廳呈樹葉形,擺位佈置難免要略花心思,幸空間廣闊,放下多組大型的宮廷式家具,也不覺侷促。而外接私家花園,感覺更加開揚舒服。1樓是飯廳及廚房,間隔四正。2樓是睡房區,原裝設有3房,業主將毗鄰套房的房間改作特大衣帽間,並納入套房,讓同屬樹葉形的套房全作寢區,佈置非常鬆動。另一細房則設有弧形落地窗,由於僅2人居住,作偏廳之用。
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套房寢區十分鬆動。
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天台鋪戶外木,方便打理。
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套房浴室用料高級名貴。
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衣帽間原為睡房。
主要資料
地址:九肚山馬鈴徑81號
座數:20座洋房
建築面積:2210至2241方呎
實用率:78至79%
間隔:3房
落成:1994年
發展商:羅氏針織
管理月費:每呎約1.7元
設施:泳池及網球場
校網:小學91網;中學沙田區
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建築面積:2241方呎;另花園771方呎及天台479方呎
實用率:79%
間隔:2房(1套連衣帽間)2廳;另工人套房及平台
叫價:2280萬元
呎價:10174元
備註:車房可泊2部車
租值:6萬元
回報率:3.2厘
資料來源:美聯沙田瑞峰分行

《樓價溫度計》
現叫價:2280萬元
九七價:2500萬元
沙士價:800萬元
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蔚麗山莊及同類洋房放盤叫價表
寶栢苑2期單號1566方呎 叫價:2600萬元 呎價:16603元
備註:連大花園 租值/回報:6.5萬元/3.0厘

蔚麗山莊2228方呎 叫價:2480萬元 呎價:11131元
備註:連租約 租值/回報:5.5萬元/2.7厘

皓朗山莊雙號2980方呎 叫價:2800萬元 呎價:9396元
備註:內園景 租值/回報:7.0萬元/3.0厘

蔚麗山莊2210方呎 叫價:2000萬元 呎價:9050元
備註:山景 租值/回報:5.0萬元/3.0厘

蔚麗山莊2241方呎 叫價:2000萬元 呎價:8925元
備註:山景 租值/回報:5.0萬元/3.0厘
同類成交洋房個案表
寶栢苑2期單號1566方呎 成交價:2290萬元 呎價:14623元
成交月份/花園面積:6月/2587方呎 租值/回報:6.2萬元/3.2厘

寶栢苑2期雙號2130方呎 成交價:2600萬元 呎價:12207元
成交月份/花園面積:5月/1750方呎 租值/回報:7.0萬元/3.2厘

寶栢苑2期單號1626方呎 成交價:1980萬元 呎價:12177元
成交月份/花園面積:5月/2763方呎 租值/回報:5.5萬元/3.3厘

寶栢苑1期雙號1253方呎 成交價:1468萬元 呎價:11716元
成交月份/花園面積:5月/1428方呎 租值/回報:4.0萬元/3.3厘

皓朗山莊單號2980方呎 成交價:2380萬元 呎價:7987元
成交月份/花園面積:4月/1094方呎 租值/回報:6.5萬元/3.3厘
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屋苑有泳池、兒童遊樂場及網球場設施。