【笑到最後】今年樓市白做居多（高明）
蘋果日報 2019/09/29 12:45
高明
6月初時，本欄指出「樓價最快8月始大跌」，當時中原城市領先指數為188.95點，隨後一直在高位徘徊，至8月中開始連跌4星期，最新報183.28點。所以，本欄只是知先大家少少。樓市已轉勢，再重複言論恐怕大家無癮，本欄再度預言，至第四季尾，樓價會回落至今年年初水平，以中原指數計，即約170點，說很樓災，又未至於，只是今年的升幅蒸發。
至於原因，則可以逐一細數。過去本欄多番強調恒指下跌對樓市下跌有直接的影響，對，只有港股下跌會影響樓市資產價格，港股升未必直接影響。更直接的例子是領展（823），兩者相關度更接近，領展從今年高位已下跌15%，但仍然高於今年年初價，若樓市要跟足便要見162點，本欄相信領展本身升得較多，樓市下跌需時更長，即使要跟足，下跌的時間亦要更長，第四季肯定跌不到此水平。
計算只反映二手價，新盤即使仍然熱賣，但跟指數毫無關係。根據過往經驗，二手業主普遍不會大舉劈價，形成膠著狀態，但如此市況，要賣出又要降低價格，比較合理預期，是第四季價格樓梯級下跌，而不是跳水直插。
至於拖低二手樓價的主因，會是資助房屋預期。樓市已經多年由細價樓主導，依靠上車盤的價格去維持整體樓價，中型以上的單位升幅不及上車盤，論呎價計，部份劏房隨時比中高價樓貴。
社會運動發生後，本港高官權貴傾向以年輕人上車作斷症，以公屋/資助房屋作解決方法，本欄重申這是斷錯症。但估計施政報告會加推公屋及資助房屋，資助房屋雖然不會立即起好，但一生只有一次抽中機會，買了樓便失去抽奬資格，你寧願用市價買一間舊樓，還是用折扣價買新居屋？所以這些大抽奬會影響買樓的預期及動力，令上車盤購買力打折扣。年輕人其實一直有能力上車，只是因覺得樓價上升，追價唔抵而猶豫不決。這些措施會延後購買力。
再進一步如何睇樓市？還是要引用德國股神的理論：資金+心理=升勢。心理肯定是處於劣勢，至於資金是否還充裕，過了今季應會更明朗。
至於原因，則可以逐一細數。過去本欄多番強調恒指下跌對樓市下跌有直接的影響，對，只有港股下跌會影響樓市資產價格，港股升未必直接影響。更直接的例子是領展（823），兩者相關度更接近，領展從今年高位已下跌15%，但仍然高於今年年初價，若樓市要跟足便要見162點，本欄相信領展本身升得較多，樓市下跌需時更長，即使要跟足，下跌的時間亦要更長，第四季肯定跌不到此水平。
計算只反映二手價，新盤即使仍然熱賣，但跟指數毫無關係。根據過往經驗，二手業主普遍不會大舉劈價，形成膠著狀態，但如此市況，要賣出又要降低價格，比較合理預期，是第四季價格樓梯級下跌，而不是跳水直插。
至於拖低二手樓價的主因，會是資助房屋預期。樓市已經多年由細價樓主導，依靠上車盤的價格去維持整體樓價，中型以上的單位升幅不及上車盤，論呎價計，部份劏房隨時比中高價樓貴。
社會運動發生後，本港高官權貴傾向以年輕人上車作斷症，以公屋/資助房屋作解決方法，本欄重申這是斷錯症。但估計施政報告會加推公屋及資助房屋，資助房屋雖然不會立即起好，但一生只有一次抽中機會，買了樓便失去抽奬資格，你寧願用市價買一間舊樓，還是用折扣價買新居屋？所以這些大抽奬會影響買樓的預期及動力，令上車盤購買力打折扣。年輕人其實一直有能力上車，只是因覺得樓價上升，追價唔抵而猶豫不決。這些措施會延後購買力。
再進一步如何睇樓市？還是要引用德國股神的理論：資金+心理=升勢。心理肯定是處於劣勢，至於資金是否還充裕，過了今季應會更明朗。