每幾個月或幾年總有一些大熱投資產品，但當街市師奶都在討論某類複雜的投資時（例如早前的期油ETF），大家應要提高警覺。香港人在BNO平權後都在討論買英國樓，而不少阿sir教大家甚麼零首期買英國樓、三年用公司買十間樓這些名目迥異的財技，大家都需警惕及自行查證。

不少讀者在Facebook問我各類英國買樓問題，其中一個大熱問題是：「我應該用公司或是個人名義買英國樓？個個YouTuber都話用公司買抵啲喎！」

這個問題我不會亦不可能直接回答，通常我會反問兩個很基本的問題：

1. 你的投資目的是？

2. 你清楚公司買樓的按揭利率和恆常開支嗎？

當然普遍投資者有這個用公司名義買樓的念頭，是因為物業按揭利息可在公司稅制下可被完全用作抵銷利潤，用個人名義只可以將利息的20%用作扣稅。另外，物業賣出的利潤在公司名義下繳交19%，但在個人稅制下可能需繳更高的入息稅（如高稅階的納稅人需付40%）。

用公司買英國樓看似比較划算，但投資者需要把所有數目一併計算，除了公司每年亦有一定的開支，如會計核數及租用地址(如投資者不在英國)等，若只用公司買一至兩間樓，這些成本比例較高。在按揭方面，首先肯借給空殼公司的借貸人比借給個人的明顯地少，貸款價值比率（Loan-to-value）較低，申請費和按揭利息都較高。一般來說，以香港人開的公司申請英國樓宇 Buy-to-let按揭，利率較個人高至少約1.2厘，如果借120,000英鎊為例，只供息不供本，每月利息相差120鎊，令每月的淨現金流降低了不少。

在稅制方面，若投資者想從公司拿出部分租金收入，可以股息支付，但亦需要在個人稅制下付股息稅，如果是高稅階的納稅人該稅率亦超過30%。出售物業獲利方面，個人有每年的資本增值稅豁免額(2020/2021年度為12,300英鎊)，公司稅制下沒有該豁免額。投資者較難預算的是各項稅率及豁免額的改變，特別在本年度英國因肺炎而創下超過2,000億英鎊的巨額財政赤字，英國財相辛偉誠曾透露正考慮在下個財政年度提高資本增值稅和公司利得稅。

所以究竟用個人還是公司名義去買英國樓，這不是一個可以直接回答的問題，畢竟每個投資者的背景和收入不同，資金及投資目的也相差甚遠。但至少投資者應做足功課，將所有可以較準確預測的數字放進計算表內；若日後打算在英國生活，則以整個家庭收入及支出和長遠計劃作考量。

非水魚

不做買樓花的水魚 - Manchester 買樓手記版主

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