近日財經版新聞，充斥着地產負面消息。由二手冰封、代理食白果，到新盤單位陸續撻定，以至入伙新盤租金大減價，似乎樓價見頂已成共識，往後大部分人關心的，是樓價會急跌，抑或陰乾式下滑。按照近日多種迹象及數據，股榮傾向相信後者，除非政府突然撤辣招稅，這將會令樓價出現災難式爆瀉。

判斷港股後市最好的Proxy，是港交所（388），但判斷樓市最好的Proxy，本地地產股往往跟升不跟跌，準繩度一般，而敏感度較高的美聯物業(1200)，近五年表現亦與中原指數未見同步，與早年走勢一致出現頗大的落差。

美聯由1999年上市開始，至2009年的11年間，股價與中原指數有8年是同步。但2010年政府實施額外印花稅（SSD），到今年為止，六年間有4年是表現兩極化，並非同步升跌。這很大程度是因為在辣招稅下，令二手成交乾涸，致樓價乾升的結果。礙於辣招稅，買家大都等到限期過了才沽售，市場供應不會一下子增加，而政府指所謂大量供應，都要等二至三年後才落成。反而一旦撤招，供應大增必令價格大幅回落，這是將過去數年不合理的樓市現象，一下子合理化。

環海東岸出現11宗撻定，早前買家當中，約有一半為投資者，估計撻定者中不乏炒家。炒家與用家最大的分別，是前者只以值博率作為入市因素。後市不明朗，撻定輸5%，總好過未來三年要供樓之餘，又未能收取租金。

經濟學第一堂是教機會成本，投資客入市可能是考慮三年後有可觀租金回報，但選擇撻定，應是相信未來三年，樓價跌幅不能抵消將來租金收入，因此選擇止蝕。因此，從炒家角度出發，租金回報是一個衡量樓市好壞指標。

根據政府差估署資料，目前買樓收租的回報率，已經跌穿3%警戒線，值博率而言屬超低水平。當中細單位（430呎以下）回報首七個月只有2.9%，大型豪宅更只有2.2%，中型單位回報跌至2.6%，計及管理費、差餉地租等，回報恐怕跌穿2%水平。

早年或者有人會死撐，只要樓價繼續升、業主年年加租，也會維持高回報。不過入伙新盤出現多宗劈租個案，減租預期已經成形。觀乎舖市經驗，舖位冧價前，舖租會先冧。同樣道理，要令業主面對現實，減價賣樓，租金必須先急回，這個缺口，已經陸續出現了。

股榮
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