細奀時代:
平錢世代焗住投資 - 阿飛

蘋果日報 2017/02/21 00:00


湯文亮家姐40年前由500萬元起家,去到今日超過200億元資產的故事,當然不算十分勵志,不外乎又是另一個地產霸權的例子。話就話是時勢造英雄,但假若當年不思進取,今時今日還是只得一千幾百萬在手的話,地位就會由40年前的鉅富,淪為一個中產階級,見證過物業和現金兩項資產長遠表現的對比,難怪不少香港人貴一貴一樣都買樓。
正如股榮指出,假如40年前不做按揭,500萬元一炮過入市盡掃太古城單位,現時也只會大約值3億元不夠,所以過程中運用槓桿是相當重要,可是由於說成是僥倖避過了97一個大劫,未有受到挾倉之苦,故事的說服力才有所減弱。

故事中有一個細節位是被忽視,就是當年紀惠集團一個重要的競爭優勢在於資金成本低,透過財務公司的牌照,可以用H+拆入資金,成本比人家低10厘,令到收租會有可觀息差,這一點相信是最初越做越大的主因。
由於環球量寬的關係,平錢已經不是有錢人專利,H按固然只不過是兩厘幾,甚至向個別股票行借孖展,一樣是兩厘幾。當然超級富豪利息成本更低,但和七十年代相差十厘相比,現時散戶的槓桿成本貴極也不外是多兩厘左右。
利息成本低的現象,已經推高了資產價格,買樓收租被認定是長線安全之路,個個義無反顧去做,於是租金回報已經要低過利率,但有些資產例如REITs,依然提供淨息差,絕對值得好好去研究,是否值得效法人家平錢借槓桿收息博賺價這個方法。

借錢買REITs其中一個不同,是價格波動太透明,一旦跌市一定會被追孖展,不似樓按銀行多數會網開一面,除非是斷供。不過做幾大槓桿是悉隨尊便,借貸比率較低,便可以控制被挾死的風險。
更大真正要慎重考慮的地方,反而是REITs牽涉的只是商業物業,科技發展特別是電子商貿,將來對實體物業的需求會有幾大的打擊。如果沒有風險,當然就不會有現時的股息率,要複製以往40年資產膨脹之路,絕對不會這樣簡單。

問題是太多人根本欠缺理財知識甚至是興趣,去研究利用槓桿累積資產的方法,一聽到投資就耍手擰頭。由於工資定被人工智能及機械人壓制增長,唔賭必然一世窮,其實惟有是焗賭。
新一代對投資冷感,卻被逼處身於平錢的世代,不懂得行動的話,只會被越拋越甩。

阿飛
本欄逢周二刊出