樓市近十年幾乎只升不跌,最大原因除長期處於利息水平外,另一主要成因是政府在2002年至2010年期間8年停止主動賣地,令住宅供應出現斷層。此外,近年政府採取投標方式賣地,令個別地價大幅高於市場預期成交,高地價政策下間接刺激樓市。
香港回歸後不久即遇上金融風暴,樓市急瀉,為助樓市止血,政府在1998年中宣佈停止主動賣地9個月,至99年才恢復。其後還推出土地儲備表,供發展商勾地,務求土地能順利出售,避免流拍影響樓市。直至2003年沙士後,樓市陷入谷底,政府決定全面採用勾地機制,取消主動賣地。由2002年9月至2004年5月共20個月,更未有出售過一幅住宅地皮。
發展商經常勾地失敗,更藉此控制住宅供應預期,供應主導權落在發展商手上,其土儲價值不斷推高,住宅價錢自然可以賣得更高。高力國際亞洲區估價及諮詢副常務董事張翹楚指出,勾地機制推出初期,原意非控制供應,而是減少對樓市的負面影響,「但現時睇係做唔到嗰種效果」。
政府在2010年中恢復非定期主動賣地,至2013年更廢除勾地制度,並開始改為以招標形式賣地,取代公開拍賣。政府解釋,投標方式可讓競投者冷靜入標,而中小型地產商亦有機會加入,認為有助穩定土地供應。但近年中標價開始大幅高過市場預期,個別近接近現樓價,招標賣地制度開始為人垢病。
張翹楚認為,不應只採用一種方式去賣地,公開拍賣是有必要去做,招標可以是輔助形式。因為每次招標後,政府都不會公佈第二及第三支標的出價,難免令人懷疑中標者是否出一個大幅偏離的價錢投地。此外,亦可以在價高者得的方法上,採用另一套準則去賣地,包括要求發展商設計一個初步發展大綱,以批出地皮予整體發展規劃較優勝的財團。
記者:程俊華