樓價瘋癲，已嚴重脫離市民負擔水平，特首林鄭上任兩周年，私樓樓價一度衝上歷史高峰，儘管特首聲稱正視市民上樓難，現實卻是市民勒緊褲頭仍是「無殼蝸牛」，居屋繼續爭崩頭，私營地皮比例減少續撐樓價，業界批評林鄭房策未能緩和高漲置業情緒，在房策成績上「交白卷」，處理房屋問題形同「將膠布貼在流血不止傷口上」。

特首林鄭月娥2017年7月上任，按差估署資料，林鄭上任之時，樓價指數達到當時高位337.5點，聲稱關注市民居住問題的林鄭，上任一周年時，樓價指數一年內推高17%至394.8點歷史高峰，上月指數更上一層樓，推高至新歷史高位達396.8點，任內兩年，樓價累升17%，面對樓價高企不下，一年前推出「娥六招」圖抑壓持續熾熱樓市。

汪敦敬:政策長不成、短不就

樓市大好友祥益地產總裁汪敦敬，對於林鄭過去兩年的房屋政策亦有點評。

如果同前任特首比較，汪敦敬認為：「佢有好大勇氣做大Project，例如『明日大嶼』，但佢忽略咗短線供應，前任特首會「見縫插針」（起樓），林鄭好明顯唔buy，但政策上長短供應都應該有，如果無短線一齊醫，長線都無實在嘅感覺，係好冒險，所以而家『長不成、短不就』。」

近期政治氣氛低落，不少人擔心林鄭的管治威信進一步下跌，會影響施政。對於林鄭未來將如何於房屋政策上救亡，汪敦敬認為「林鄭nothing to lose」，他表示：「我做咗十幾年房屋政策建議，我知道「無得救」，因為救到嘅嘢個政府唔肯做，所以我知樓價升。」「林鄭以往覺得唔應該做、唔值得做嘅方法，好多小手術都可帶來生機。佢應該用另一個方法去問持份者，唔好問佢制唔制，因為好大機會話唔制。應該問下佢哋咩嘢得，高球場要一半咪一半囉、或者發展郊野公園的1%，已經畀好多10萬人住到，而家應該睇有咩可以做，而唔好諗咩唔做得。」

土地供應上，去年的「娥六招」將公營對私營房屋比例由「六四比」改為「七三比」，汪認為此舉出發點好：「『七』對於公營房屋係好消息，但係無供應配合嘅情況下，『三』對於私人市場上，係向發展商派「定心丸」，睇好未來樓市走勢，所以我認為佢係宣佈得早咗，後續力上可以話係「交白卷」，因為即使公營房屋變7成，但係無地的話，公營房屋供應都係唔夠。」

一手樓銷售方面，「娥六招」中提出空置稅以及首批須賣總數兩成單位，近期亦對新盤招標手法作出限制。汪敦敬認為政策推出後，發展商與政府有互動，做法相當正確，甚至對於招標的關注，他認為「遲咗啲」、「做得唔夠貼」：「買樓係眾目睽睽下，好多市民參與嘅嘢。任何銷售方式、不論新舊，若因為技巧令市民睇唔晒成個藍圖，其實已經違反了一手銷售條例。」汪指：「政府應該鼓勵業主「一換一」，將細單位放出，以助更多小市民上車，當細單位供應多咗，個價自然會微調或者受到抑壓。」

對於資助房屋，汪敦敬指：「最近兩次居屋抽籤，兩人或以上家庭嘅入息上限，可以買到天水圍嘉湖山莊3房單位，放寬入息下，原本真係買唔起私樓、最需要買居屋嘅人買到嘅機會大大降低，最後可能要住劏房。」

冼日明:空置稅令發展商招標賣樓

中文大學商學院客席教授冼日明表示，林鄭推出的房屋政策對打壓樓價上未有明顯影響，因大部分政策未正式執行。他指出，若然非中美貿易戰發生，可能差估署樓價指數升破400點。他認為，即使10月施政報告料有房屋政策新措施，但本港土地有限，相信政策亦未必能挽回民心，《逃犯條例》才是根本問題。

他指出空置稅只會令發展商減慢推盤步伐，而非措施原意。往後發展商應會調整建築期而非加快推新盤，因他們知道市場消化能力有限，不希望避過空置稅而令成交價下跌。即使預售樓花方案要求推盤量不少於2成，變相鼓勵現時發展商普遍以招標方式賣盤。

另外，居屋52折未有緩和公屋輪候壓力，公屋輪候年期由3年多增至5年多。折扣更刺激了白表意欲，令市民認為現時是入市好時機，對致居屋超額認購達20至30倍。港人首次置業計劃更超額45倍。此外，將私樓轉公營房屋以及過渡性房屋均未落實，成效未見。

關焯照:未來私樓供應量更少

經濟學者關焯照指出林鄭房策未有解決市民需要，反而衍生後遺症。現時需要置業的家庭仍然未能上車，在樓價升勢加劇及供應量減少下，反而更難置業。「娥6招」並非針對打壓樓價，對樓價並未有太大影響，樓價比一年前繼續升。若要令樓價大跌，他諷刺「送中條例」通過對樓價的影響會比這6招更奏效。

對於擴大折扣推售資助舫屋，關說：「52折表面上無問題，實際上非常有問題。」居屋認購倍數比以往高，令真正置業人士難以抽中。由於認購資格無收入下限，吸引許多「無聊人」如學生亦靠父幹購買。空置稅方面，有地產商為逃避稅項，會拖慢私樓興建，拖慢落成量，反而令市場供應放緩。過渡性房屋只是減低輪候冊壓力，並非真正解決問題。他比喻現時房策：「好似膠布貼在流血不止的傷口，解決唔到實際問題。」將私樓與公營地皮比例改至三比七，令市場預期未來私樓供應量少，導致私樓造價不停創新高。

記者︰陳寶恩 宋佩恩
攝影︰何耀勤

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