財經評論:樓市跌浪輸家

蘋果日報 2016/04/21 05:20

f002財經評論沙田第一城銀主盤財經評論首都廣場程俊華尖沙咀劏場財仔借錢

樓市逆轉,最近住宅二手市場已見零星蝕讓。反觀舖位租金跌得壞過樓市,但舖位業主始終是實力投資者,所以未見有任何大幅蝕讓情況。不過,一眾劏場小業主,可說是樓市今次跌浪的大輸家。
日前尖沙咀「經典」劏場首都廣場出現銀主盤,業主因為破產被收舖。舖位在2013年頭買入,購入價406.6萬元,物業被銀主拍賣,只以150萬元開價拍賣,即是購入價的不足四折出售。雖然賣出與否仍屬未知數,但從估價看得出物業現時價值。
2012年底,政府為樓市再加辣招,加重額外印花稅等,令一批又一批劏場興起,以不受辣招所限,加上又有租金回報保證吸引買家入市,令不少人以為買舖好過買住宅。頭兩年,買家的確有5厘租金回報,以銀主舖為例,業主過去兩年收租40.8萬元,扣除收入,舖位實際買入價為365.8萬元。
翻查資料,如在2013年初,動用大約366萬元,可以買到沙田第一城最受歡迎的建築面積395方呎、實用327方呎的兩房單位。事隔三載,此類單位去年中最貴升到460萬元,就算最近樓價下跌,仍值360萬至383萬元。若未有趁高位出貨,至少在這刻仍未變負資產。
反觀,首都廣場大部份舖位都是吉舖,不但冇人肯租,商場亦冇人行,目前創造租金收入的能力幾乎零。業主除了每月為吉舖繳交每呎11元的管理費外,又要操心為舖位尋找租客。最慘是舖位有價冇市,蝕讓都無其他投資者肯承接,連壯士斷臂的機會都沒有。
近年向財仔抵押物業借錢大行其道,不過查過不少首都廣場的舖位,除了一按是向財仔借錢之外,極少舖位有向財仔借二按甚至三按。
未知是業主實力強勁毋須借錢,抑或舖位連財仔都不肯接受作為抵押工具呢?以客觀分析,相信是後者居多。

記者:程俊華